万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外(wài)走红(hóng)，让这个(gè)位于(yú)北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣(xuān)称(chēng)要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫(hè)集(jí)团成了共同债务人(rén)被中国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区(qū)位(wèi)，名(míng)校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架(jià)了(le)“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)项目(mù)”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主体是中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公司北(běi)京市分(fēn)公司（下(xià)称中国信(xìn)达北分），处(chù)置的(de)是(shì)对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务(wù)人。目(mù)前(qián)，该(gāi)项目已有1万(wàn)次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这(zhè)就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如(rú)果该报(bào)道属实(shí)，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为(wèi)什么(me)中国(guó)信达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说(shuō)明这些房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报道证实(shí)了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的(de)高端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集团的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是(shì)债主中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经(jīng)支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但未办(bàn)理过户手续的(de)，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过错(cuò)，人民(mín)法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除(chú)查封(fēng)，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商(shāng)，要求退(tuì)还购房款或办理房(fáng)产证，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的(de)优(yōu)先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了部分(fēn)价款的(de)商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已(yǐ)实际支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未网签”，那么(me)这笔不(bù)良(liáng)债权，实(shí)际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去(qù)回本(běn)，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中国信达申请(qǐng)不良债(zhài)权(quán)转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地等选择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司(sī)成为了(le)唯一股东(dōng)，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没有很(hěn)大(dà)规模，也没有很高的国民(mín)知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作为中赫集(jí)团进入(rù)北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价(jià)，成(chéng)为(wèi)当(dāng)时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘(mì)高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是(shì)一(yī)块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的(de)成(chéng)年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市(shì)的(de)它，对(duì)手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了(le)不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大(dà)佬则(zé)居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发(fā)商(shāng)光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执(zhí)行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书(shū)确(què)定义务(wù)，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落(luò)到这个地步，其实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的(de)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，芹菜榨汁要开水焯一下吗，芹菜榨汁用生的好还是熟的好就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化(huà)转型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试过多元化(huà)业(yè)务(wù)，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)全(quán)部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安的估(gū)值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出(chū)质记录(lù)。质权人包括海(hǎi)金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东国(guó)际(jì)信托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完(wán)全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状(zhuàng)况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部(bù)实(shí)现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的(de)经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列(liè)被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等(děng)共同成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确(què)定义务(wù)，上述(shù)被(bèi)执行人成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国(guó)安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其(qí)身？

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