“现在的(de)房地产很难再出现像过去(qù)十年的系统性行(xíng)情。”思(sī)睿集(jí)团合伙人、首席经济学家洪灏向《红(hóng)周刊》表示，房地产行业分化(huà)的愈加明(míng)显，让机构和投资者的(de)关(guān)注度从板(bǎn)块(kuài)向单个标的转移。上(shàng)海利檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬向《红周刊》指出，从行业来看，无论是业绩，还是估值，房地(dì)产都(dōu)已经双杀(shā)到(dào)了最底部，而且是反复(fù)地杀到了底部，再往下的空间已(yǐ)经(jīng)不大了(le)。

　　三道红(hóng)线等指标

　　成挖掘个(gè)股阿尔法(fǎ)重要参考

　　那么如(rú)何寻找房地(dì)产(chǎn)个股的阿(ā)尔(ěr)法呢？

　　洪灏提(tí)醒，在房地产赛道(dào)中进行选择(zé)，需要非(fēi)常小心，避免选了半天，标的公司出(chū)现(xiàn)爆(bào)雷的情况。除此之外，洪(hóng)灏指出，需要满足以下三个基(jī)准(zhǔn)：有(yǒu)大的国资背景的、杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)较低(dī)的(de)、此前没有踩过红线的。

　　他还表示，如(rú)果关注一下今年房地产(chǎn)的开发资金来(lái)源，可以(yǐ)发现(xiàn)，其(qí)实银行(xíng)的(de)信贷倾向(xiàng)是不太愿(yuàn)意给房企贷款的，房企的主(zhǔ)要资(zī)金来源(yuán)来(lái)自(zì)新盘的销售。但今年新房(fáng)的(de)销售情况相较一般。再关注一下，哪(nǎ)些房企(qǐ)能从银(yín)行拿(ná)到钱，其实主要还是那(nà)些有(yǒu)国(guó)企背景的房企，民营房企相(xiāng)对比较困难，所(suǒ)以(yǐ)整个(gè)行业出现了一个很明显的(de)分化，无论是(shì)在销售，还是融资(zī)等各(gè)个(gè)方面都非(fēi)常明显。现在有国资(zī)背景(jǐng)的房企在资本市场(chǎng)表现相对较好，但没有国资背景的(de)民营(yíng)房企(qǐ)股价大多表现(xiàn)很一(yī)般。

　　陈昊(hào)扬则向《红周刊》表示(shì)，在房地产行业内，我(wǒ)们(men)的逻辑是，“寻找(zhǎo)最后的赢家”。而具体到如(rú)何挖掘，我们会特别重视企业(yè)的成本优势，更具(jù)体一点，就是它的净(jìng)借贷(dài)水(shuǐ)平（净(jìng)负(fù)债率）是不(bù)是行业内的最低水平；利润率(lǜ)是不是行业内最(zuì)高的；融资成本是(shì)否(fǒu)是(shì)行业(yè)内最低(dī)的；建安(ān)成本是否也是业内(nèi)最低的(de)；这些都是(shì)我们看重的一(yī)家房企的综(zōng)合成本。

　　需要注意的是，能够同时满(mǎn)足(zú)上述条件(jiàn)的房企并不多。即便是(shì)在国(guó)央企中，仍有部分房企出现(xiàn)了“三(sān)道红线”的“踩线”情况，且有(yǒu)逐渐恶化(huà)的趋势。以(yǐ)A股(gǔ)为例(lì)，《红周刊》根据Wind数(shù)据整理发现，截至2022年(nián)末，天房发展、陆家嘴、格力(lì)地产、西藏城投、中交(jiāo)地产、中(zhōng)国武夷等(děng)国央企“三道红线(xiàn)”全踩(cǎi)。

　　除此之外，城建发展、京(jīng)投(tóu)发展、光明地产(chǎn)、云南城投、首开(kāi)股份、珠江股份、城投控股等国央企房(fáng)企也踩了(le)“三(sān)道红线”中的(de)两条。

　　2022年(nián)激进扩张房企

　　需警惕其(qí)重蹈覆辙(zhé)

　　不难看(kàn)出，即便(biàn)是(shì)有着较稳(wěn)健特(tè)色(sè)的国央(yāng)企房企，其财务指标(biāo)称得上完全(quán)健(jiàn)康的(de)仍是少数(shù)。而更加值得注意的是(shì)，在2022年，不少国企，甚至(zhì)地方国企开(kāi)始大举扩张。而这无疑又进一步考验着国央企(qǐ)的资金链情况。

　　对房企而言，扩张速度的张弛有(yǒu)度尤为重要，节奏(zòu)把握(wò)准确，有助于(yú)房企储备优质“弹药”；但(dàn)过(guò)于乐观的预判未来市(shì)场，以及(jí)过于激进的扩张拿地节奏也(yě)有可能让(ràng)房(fáng)企重蹈此前的高杠(gāng)杆覆(fù)辙。

　　陈昊(hào)扬以(yǐ)其配置(zhì)的一家房(fáng)企进行(xíng)举例，它从2018年开(kāi)始(shǐ)到2021年，连续4年的(de)净借贷比例都维持(chí)在33％左右，完全没有增加(jiā)杠杆比例。而(ér)到2022年(nián)，这家(jiā)房(fáng)企明(míng)显感(gǎn)觉到机会(huì)来了，其(qí)开始(shǐ)在一线(xiàn)城市进(jìn)行大举(jǔ)拿地(dì)，净(jìng)负债率也由此前的33％左右水准提(tí)高到45％左右，涨了(le)接近三分(fēn)之一。与(yǔ)此同时，该房企新(xīn)购(gòu)入(rù)地块也实(shí)现了快(kuài)速的开盘利(lì)用率，预计今年会有更(gèng)多(duō)的(de)楼盘入市。像这(zhè)类(lèi)企业就符合“最后的赢家”的特点。一方面(miàn)，在于它本身储备了很多弹药(yào)，去年拿地(dì)超1000亿元，且其(qí)中(zhōng)一半在(zài)一线城市，另外一半也主要集中在强二(èr)线和(hé)二线城市；另一方(fāng)面，它的扩张是有(yǒu)节制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬(yáng)同样(yàng)提醒道，与之相反，有些房企的扩张(zhāng)速度让人感觉(jué)又回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间(jiān)扩张的民营企业的(de)影子。虽(suī)然说(shuō)，见到机会时(shí)要出(chū)手，但出手的章法仍要小心，如果负债率扩(kuò)张得太(tài)快，但未来的两年市场没(méi)有(yǒu)想象得(dé)那么好，可(kě)能会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那(nà)么(me)如何来衡量一(yī)家房企(qǐ)的扩张速度是否激进？陈昊扬(yáng)向《红周刊》表示，主要还是看房企的(de)净负债率水平，在我看(kàn)来(lái)，这个比例如果超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难看出，这(zhè)一(yī)标准要比(bǐ)“三(sān)道红线(xiàn)”对房企的净负债率要求不得高于100％要更加(jiā)严(yán)格(gé)。陈昊扬解释，当前房地产行业的复苏(sū)速度并没有那么(me)快，所(suǒ)以要规避公司净负债(zhài)率提高到(dào)一个比较危险的水平。

10亿人民币在日本算有钱吗，日本10亿等于人民币多少钱　　《红周刊(kān)》对在2022年拿地较积极的房企梳(shū)理(lǐ)发现，中交地产、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿城中国、保利发(fā)展等(děng)房企(qǐ)2022年净(jìng)负(fù)债率(lǜ)都在60％之上(shàng)。其中(zhōng)，中交地产净(jìng)负债率持续居高不下(xià)，在2020年至2022年期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜明对比的是，华润置地(dì)、中(zhōng)国海外发展(zhǎn)、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙湖集团等房企在践行较积极的拿地策(cè)略(lüè)的同时，也较好地控制了公司的扩张速度与(yǔ)净(jìng)负债率水平（见附表）。

　　滨(bīn)江(jiāng)集团等个别民营房企

　　或具备“最后(hòu)赢家”的黑马特质(zhì)

　　陈昊扬指出，实际上(shàng)，他们(men)是以同一(yī)筛选标(biāo)准来看国央企与民营房(fáng)企，但在各维度的实际(jì)表(biǎo)现上，国央企(qǐ)确实会更胜一筹。如国央企的(de)融(róng)资(zī)成本更低，融资渠道也(yě)更(gèng)顺(shùn)畅，能够做到(dào)想融就融，这样，国央企自然而然就具(jù)有天然优势。

　　虽然(rán)对比民营(yíng)房企(qǐ)，机构更加(jiā)看好(hǎo)国央企(qǐ)，但这也并不意味着，民(mín)营企业中(zhōng)就没有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红周刊(kān)》梳理发现(xiàn)，仍有少数民营房企同样受到(dào)机构的青睐。比如，根据2023年一季(jì)报，滨江集团的十大流通股(gǔ)东中新进了“中(zhōng)国工商银行股份有限公司(sī)－景顺长城中国(guó)回报灵(líng)活配(pèi)置混合型证券投资基金”“全国社保基金一一六组合”等。

　　除此之(zhī)外(wài)，自(zì)2021年开始，百(bǎi)亿私募珠(zhū)海(hǎi)阿巴马资(zī)产管理有(yǒu)限公司(sī)就长(zhǎng)期持有滨江集团。根据一季报，该资产公司的几(jǐ)只(zhǐ)产品合(hé)计持(chí)有(yǒu)滨江集团9543万(wàn)股，约占流通A股的(de)3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受青睐，和(hé)其自身的(de)基本面(miàn)表(biǎo)现存在一定关系。2020年以来的(de)近(jìn)三年时间，房地产市场整体在走“下坡路”，但作为杭州本土房(fáng)企的滨江集团仍是表现出较强的(de10亿人民币在日本算有钱吗，日本10亿等于人民币多少钱)韧劲(jìn)，2020年以来(lái)，滨江集团在业绩表现、销售规模、新增土(tǔ)储、股价表现等多维度都表现了较强的(de)增长(zhǎng)势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期(qī)间，滨江集团扣非归(guī)母(mǔ)净(jìng)利(lì)润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元(yuán)；依次实(shí)现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近期发布的2023年一季报(bào)，今年一(yī)季度，滨江集团(tuán)更是(shì)实现了扣非归母净利润5.41亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍(réng)能(néng)保(bǎo)持自身业绩(jì)的持续增(zēng)长，和滨江集团扎根杭(háng)州的战略布局关系密切(qiè)。根(gēn)据2022年年报，滨江集团有近七成营收(shōu)来自杭州地区，而在2021年，杭州(zhōu)地区(qū)的营收比重只(zhǐ)占到近六成。近(jìn)三年持续稳(wěn)居杭州房企销售排名(míng)第一。

　　与此同时(shí)，滨(bīn)江集(jí)团在杭州的土储补(bǔ)充同样较为积极，根据诸葛找房、住(zhù)在杭州(zhōu)网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额(é)依次为404.6亿(yì)元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同样持(chí)续稳居杭州的本土第(dì)一。

　　而滨江集团在杭州的较(jiào)突出表现(xiàn)，也让(ràng)滨江集团(tuán)的房企排名迅速提升(shēng)。到2023年，滨江集团的(de)房企排名已冲进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团(tuán)实(shí)现(xiàn)销售额607.3亿元，位列房企(qǐ)第九位。

　　值得注意的是(shì)，2020年(nián)至(zhì)今，滨江集团股价翻了超一倍(bèi)以上，而近期，滨江集团更是迎来多家机构的集中调研。滨(bīn)江集(jí)团发布公告表示(shì)，公(gōng)司于5月(yuè)10日接受了信达证(zhèng)券、金鹰基金、建(jiàn)信养(yǎng)老(lǎo)、新华养老等18家机构调研。

　　产业链布局重点(diǎn)移至存量赛道(dào)

　　机构在下(xià)游(yóu)家纺(fǎng)、家居(jū)、物业觅α

　　实际上房地(dì)产开(kāi)发只是房地产产(chǎn)业链上的中游环节，其上游主要(yào)为钢铁(tiě)、水泥、建材、玻纤等材料供应商，而下游(yóu)应用行业主要包括中介服务、家(jiā)用电器(qì)、物业管理、家居用品。综合《红周刊》的采访，房(fáng)地产开发环(huán)节与上(shàng)游材料(liào)端息息(xī)相关，新盘开工不(bù)足导(dǎo)致(zhì)上游不被(bèi)看好，机构寻觅个(gè)股阿尔法的(de)思路渐渐移(yí)至(zhì)下游。“中国房(fáng)地(dì)产行业在进入存量房时(shí)代，所以(yǐ)对地产产业链，尤其(qí)是偏消费属(shǔ)性的家(jiā)装家居领域，我们相(xiāng)对看好(hǎo)，因为居民保(bǎo)有的(de)住房规模越来越(yuè)大(dà)，随着时(shí)间的增(zēng)加(jiā)，内装(zhuāng)更新的需求也会越来越多。美国过去的数据充(chōng)分说明了这一点，在(zài)新房销(xiāo)售见顶之后，家具消费的增长却一直都很好。对于地产产业链，我们相对看(kàn)好(hǎo)和内(nèi)装相(xiāng)关的行(xíng)业，例如(rú)消(xiāo)费建材、家居装饰等。”万(wàn)家基(jī)金人士表示。

　　而(ér)根据《红周刊(kān)》对下游细分中相关(guān)赛道龙头年(nián)内表现的统(tǒng)计，目前暂居(jū)前两位的都是来自(zì)家(jiā)纺(fǎng)赛(sài)道的公(gōng)司，它(tā)们分别是(shì)富安娜和水星家纺，特别是前(qián)者(zhě)在月线连收七(qī)根阳线的基础上(shàng)，年内迄(qì)今涨(zhǎng)幅已经逼近(jìn)30％。

　　以前者为例(lì)，富安娜主要从(cóng)事纺织家(jiā)居、睡眠家居、生活类(lèi)产品的研(yán)发、设(shè)计、生(shēng)产及销售(shòu)，旗下拥有(yǒu)原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和“酷奇智”自有品牌。第一(yī)季度报告(gào)显示，报(bào)告(gào)期内，富安(ān)娜实(shí)现(xiàn)营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不(bù)过实现(xiàn)归属于上市公(gōng)司(sī)股(gǔ)东的净利润(rùn)约(yuē)1.11亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上(shàng)市(shì)公司(sī)一季报的十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，能够发现该(gāi)股早已成(chéng)为基金重仓股的(de)天(tiān)下，彼(bǐ)时包括公募的中欧价值发现、中欧潜力价值(zhí)、工银(yín)瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募的明(míng)河2016，都(dōu)在其中出现，占据了半壁江山。需要强调(diào)的是(shì)，中欧的两(liǎng)只基金都是价值派(10亿人民币在日本算有钱吗，日本10亿等于人民币多少钱pài)基金经理曹名长在管的产品，首季其(qí)同时重仓的房地产产业(yè)链股(gǔ)票还有金(jīn)地集(jí)团(tuán)和大亚圣象(xiàng)。

　　对比(bǐ)而(ér)言，前(qián)几(jǐ)年曾(céng)经风光一(yī)时的家(jiā)居板(bǎn)块也因疫情、消费复(fù)苏进(jìn)程缓慢等多因素(sù)一度沉寂(jì)，不过好在困(kùn)境(jìng)反转露(lù)出曙光，家居板块中年内表现最好的是志(zhì)邦家(jiā)居。同一时间段，该股年内上涨已经超过23％，从业绩来看，无论是(shì)营收还是归母净(jìng)利润，公(gōng)司(sī)都实现(xiàn)了同比双升。

　　从公司的十(shí)大流通股股东来看，《红(hóng)周刊》发现广发(fā)基金经(jīng)理罗洋慧眼独具(jù)，一(yī)季报中(zhōng)他管理(lǐ)的广发(fā)策略(lüè)优选和广发安宏回报均增加了持股，而这两(liǎng)只(zhǐ)产品也成为志(zhì)邦家居十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)中仅有(yǒu)的两只公(gōng)募。有意思的是(shì)，他似乎对于定制(zhì)家居类标的情有(yǒu)独(dú)钟，在(zài)另一家赛道公司(sī)金牌橱(chú)柜中(zhōng)，他管理的全部三只产品均(jūn)登榜十大流通股股(gǔ)东，其也成为他的独(dú)门重仓股。

　　除去(qù)家居家(jiā)纺(fǎng)外，下游的物业(yè)股(gǔ)也越来(lái)越被机构所青睐，不(bù)过这类标的大多在香港上市，如(rú)何选择(zé)成为难题。对(duì)此，前(qián)述上(shàng)海公募基金(jīn)经理举例分析(xī)：“物业服务不是一个高毛利(lì)的行(xíng)业，挣钱(qián)很辛苦，我选公司(sī)还是希望(wàng)挣的是市场化应该(gāi)挣的钱，以我曾(céng)经买的绿城服务为例，它在中高端楼盘占比是比较高的，每年(nián)到期的合(hé)同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚动的大部分项(xiàng)目到期之后(hòu)，经过(guò)两三轮(lún)合同(tóng)周期还能(néng)做到产品提价。”

　　“行业里真正(zhèng)能做到(dào)产(chǎn)品(pǐn)提价的公司(sī)很(hěn)少(shǎo)，因为物业公司很容易一开始是挣钱的，后面因为(wèi)保安(ān)这些(xiē)固定人员成本的年度增长，不过服(fú)务没(méi)有特别好，客户没有(yǒu)那么满意(yì)，能做到提(tí)价(jià)难(nán)度是非常大(dà)的。但是该公司能在业(yè)内做到到期(qī)之后(hòu)提价率比较(jiào)高，这(zhè)跟它的定位(wèi)和比较好的服(fú)务(wù)是有关系(xì)的。”他(tā)进一步强调。

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