导读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的(de)讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一(yī)成，其(qí)中还包(bāo)括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不(bù)是人均一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于1同样不意(yì)味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户禧与喜的区别是什么，喜字logo设计均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味着户(hù)户有房，然而(ér)事(shì)实上中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是(shì)因(yīn)为户均(jūn)一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动(dòng)人口，流动人口会选(xuǎn)择在大禧与喜的区别是什么，喜字logo设计城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人口规模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户(hù)占(zhàn)比不(bù)断(duàn)增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来(lái)新户(hù)购房需(xū)求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化(huà)日(rì)益明(míng)显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人(rén)口净(jìng)迁(qiān)入(rù)城市(shì)的新增住宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不(bù)小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下房地(dì)产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以(yǐ)来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可惜由于(yú)禧与喜的区别是什么，喜字logo设计住宅(zhái)存量数据并未(wèi)公布，我们(men)无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过(guò)剩(shèng)了(le)？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布(bù)会上，负责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处市(shì)政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完(wán)全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每(měi)年商品住宅销售套(tào)数（统计(jì)局(jú)）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国(guó)居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够得到城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式(shì)如(rú)下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既有统计(jì)数(shù)据，大致测算得到(dào)中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数里的(de)期房(fáng)销售，得(dé)到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周(zhōu)期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租(zū)赁其(qí)他住(zhù)宅和(hé)购(gòu)买二手房(fáng)都是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际变化比(bǐ)例，从而(ér)我们估算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达(dá)到了户(hù)均一(yī)套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国(guó)城镇化(huà)进展终结(jié)，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和(hé)日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德(dé)国(guó)和韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内(nèi)流(liú)动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中(zhōng)国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人(rén)口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占(zhàn)据两套房，在高房价的(de)大(dà)城市(shì)租赁一套(tào)房，在房(fáng)价较低的(de)县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说户均一(yī)套房(fáng)无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)为(wèi)一居室和二居室(shì)，户型偏(piān)小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未来地产(chǎn)的(de)需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民(mín)带房进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困难(nán)，若(ruò)按(àn)这个(gè)标(biāo)准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国未(wèi)来地(dì)产仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不(bù)断下(xià)降，六普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)继(jì)续延续，导致户(hù)数会因户(hù)均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带来(lái)的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆(chāi)迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅的占比势必(bì)会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环境，背(bèi)后的(de)改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求还(hái)将有所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受(shòu)限于资(zī)金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平(píng)有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需(xū)出(chū)现错配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需(xū)冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能(néng)级之间差(chà)异，优质(zhì)小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在(zài)统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低，其增速可能(néng)超预期(qī)。

未经允许不得转载：昆明苹果手机维修|苹果电脑维修|iPhone维修|iPad维修|iPod维修|MacBook维修|iMac维修|三星手机维修|HTC手机维修|昆明安瓦手机电脑云南维修中心 禧与喜的区别是什么，喜字logo设计