饱受争(zhēng)议(yì)的二手房交易中介费问题(tí)，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监(jiān)管部门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联(lián)合发(fā)布了关于规(guī)范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪机构存(cún)在利用房源客源优势收取过高(gāo)费(fèi)用、未(wèi)明(míng)码(mǎ)标(biāo)价(jià)、捆绑收费(fèi)、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重(zhòng)交易(yì)当事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加(jiā)强从业主体管(guǎn)理、明(míng)确经纪服务内容、合理确定经纪服务(wù)收费、严格(gé)实行(xíng)明码标价等(děng)十方面，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产首席分析(xī)师张大伟称，随着城市发(fā)展，一(yī)二(èr)线(xiàn)城(chéng)市二手(shǒu)房交(jiāo)易占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北(běi)京、上海为例，二手房占(zhàn)市(shì)场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居(jū)间(jiān)成交，房地产调(diào)控重(zhòng)心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住(zhù)房政策研(yán)究中(zhōng)心首(shǒu)席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对(duì)居民来(lái)说属于金额不(bù)低的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较(jiào)长，具(jù)有非常强的专业性，居民往往通(tōng)过(guò)中介来完成。但(dàn)很多中(zhōng)介利用信息(xī)不对称等问题，将(jiāng)非必(bì)要的收费夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费、担(dān)保费等，对(duì)居民造(zào)成额(é)外的负担，而(ér)且这些(xiē)服务事(shì)项并未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于(yú)二手(shǒu)房市(shì)场(chǎng)交(jiāo)易(yì)过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括(kuò)经纪服(fú)务在内的相关市场交易(yì)行(xíng)为及其200克是几两 200克是多少毫升主(zhǔ)体进行规范和秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地产市场管(guǎn)理和调控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进这项工作(zuò)的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历(lì)来对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业(yè)关注最多的一个话题，便(biàn)是房(fáng)地产经纪服务费的(de)问(wèn)题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未(wèi)来相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不(bù)菲(fēi)的(de)房屋(wū)，往往要(yào)缴纳(nà)一笔金额不低(dī)的中介费(fèi)。以北京(jīng)某房地产经(jīng)纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上(shàng)，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要合(hé)理降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定(dìng)价。引导由(yóu)交易双方共同承担(dān)经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目(mù)前(qián)房地产(chǎn)经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计(jì)委(wěi)建设部(bù)下(xià)发的《关于房地产(chǎn)中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代(dài)理收(shōu)费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目前(qián)北京(jīng)市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适(shì)当上浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二(èr)手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中介服务(wù)等57个(gè)政府定价，房(fáng)地产经纪服务收费多少由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并未(wèi)明确(què)具体的中介(jiè)费率，中介机构仅(jǐn)需在服务(wù)过程(chéng)中对收费标准进行明码标(biāo)价即可。而房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)机构在具体收取过(guò)程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的(de)中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题(tí)，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构应(yīng)当在经营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客(kè)户端等场所或渠道(dào)，公示服务(wù)项(xiàng)目、服务内容和(hé)收费标准，不得混合标(biāo)价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪(jì)机构(gòu)提供的基本服务(wù)和延(yán)伸服务，应当分别明确服务(wù)项目和(hé)收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出(chū)具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当(dāng)事人(rén)签字(zì)确(què)认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平(píng)均(jūn)水平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同市场监管(guǎn)等部门采取(qǔ)约(yuē)谈等综(zōng)合(hé)措施进行重(zhòng)点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关(guān)部门依法(fǎ)查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵(zòng)经纪服(fú)务收费等违反价格和反垄(lǒng)断(duàn)法律法规(guī)的行为(wèi)。对(duì)房地产经纪机(jī)构相关违(wéi)法违规(guī)信息，市场监管部门要依法依(yī)规(guī)纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介(jiè)费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部(bù)发(fā)文鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪(jì)服(fú)务费用，主要还是(shì)规(guī)范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费就不(bù)同，各家收费普遍(biàn)在合(hé)理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对(duì)市场的影(yǐng)响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部(bù)门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性(xìng)质，即只是(shì)纲领性文件而(ér)非规定(dìng)，未来(lái)如何具体(tǐ)认定其(qí)中的(de)细则，还(hái)需要看各城市落地(dì)执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规(guī)范化，有利(lì)于行(xíng)业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多(duō)房源(yuán)在产权方面有(yǒu)瑕疵200克是几两 200克是多少毫升e='color: #ff0000; line-height: 24px;'>200克是几两 200克是多少毫升，如(rú)产权(quán)抵押、不同税费等都可能对交易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业的(de)专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖(mài)过程中，原本应该由(yóu)上下家各(gè)支付一(yī)半的中介费(fèi)，但在一些(xiē)热点城市的二手(shǒu)房交(jiāo)易过程中(zhōng)，往往会有这(zhè)样的情(qíng)形，因部分购(gòu)房(fáng)者(zhě)处于弱势地位(wèi)，从而会(huì)出现中介费及税费均由购房者(zhě)来承担。即使一些房(fáng)东愿意承担中介费，这部分费用(yòng)也可(kě)能通过转嫁(jià)的方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费转嫁(jià)给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介(jiè)公司将其视为(wèi)向(xiàng)购房者单边收费的(de)行为。部分(fēn)中介(jiè)公(gōng)司可(kě)能会利用其支配地(dì)位，在原先经纪(jì)服务收费的(de)基础上，再(zài)次向房东收取(qǔ)费用，而这部分费用，房(fáng)东(dōng)往往会将其转再(zài)次转嫁给(gěi)购(gòu)房者，这实际上(shàng)相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费，不仅有(yǒu)利于(yú)提高交易中操作(zuò)的透明度，也有利(lì)于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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