一线城市(shì)，也不端着了(le)。

　　昨(zuó)天，深圳取消二手(shǒu)房指导价(jià)的(de)消息在房产圈刷(shuā)屏了。

　　这条消息为什(shén)么这么重(zhòng)要？首(shǒu)先(xiān)二(èr)手房指导价被称为“核弹级”政策，其(qí)次深(shēn)圳几乎是最后一个(gè)还在“认真(zhēn)”实施(shī)这条政策的城市，最后深圳是房价前三(sān)的(de)核心城市。所以，深圳的一举一动都具(jù)有风向标意义。

　　有分析(xī)人士指出(chū)，深圳二手房(fáng)指导(dǎo)价如(rú)果取消，首先有利于深圳二手房回暖，然后二手房(fáng)回暖有利(lì)于深圳楼市(shì)总体回暖，最后深圳楼市回暖(nuǎn)有利于全国楼市回暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶(dié)效应”。

　　1

　　“核弹调控(kòng)”退出？

　　昨天，深(shēn)圳(zhèn)疯传“二(èr)手(shǒu)房(fáng)指导价”正式(shì)结束。传言称：二手房(fáng)贷款不按官方参考(kǎo)价（指导价），银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准。

　　自此，参考价真正变(biàn)成了“参考价”。

　　目前(qián)没有看到(dào)官方文件(jiàn)。据证(zhèng)券时报(bào)21日消息(xī)，目前深圳多(duō)家大行表示(shì)“尚未接到正式(shì)通知(zhī)，目(mù)前仍按参考(kǎo)价办理按揭”。所以还需(xū)要持续的关(guān)注(zhù)。

　　易居研(yán)究院研究总(zǒng)监严跃进认为，本次政策(cè)大概率为真，更多体现为银行贷款等领域按照新的规则(zé)进(jìn)行(xíng)，但不(bù)会出台正式文(wén)件。

　　有(yǒu)时(shí)候，有些事情，是(shì)不用(yòng)发文件(jiàn)的。毕(bì)竟可以(yǐ)“窗(chuāng)口(kǒu)指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二手(shǒu)房指导价横空出世。当时(shí)，深(shēn)圳一口气(qì)公布(bù)了全市3595个小区的参考(kǎo)价(jià)，很多南(nán)山、福田、宝安中心区(qū)的高价盘，直接按照当时的(de)市场价打了5折、6折来(lái)“指(zhǐ)导”，银行(xíng)只能按照指导价来计算(suàn)首付(fù)、发放贷款。

　　当时大家还不觉得厉害，但(dàn)经(jīng)历(lì)了(le)这两年(nián)的(de)痛苦，才深知为啥叫做——“核弹级”。

　　举个例子，市场价(jià)1000万的房(fáng)子，如(rú)果不“指导”，可以(yǐ)首付3成即300万；如果指导价打七(qī)折即700万，那么(me)首付3倒装句是什么意思举例 语文，倒装句是什么意思举例成(chéng)210万，加上需要全款支(zhī)付的部分(fēn)，实际首付去(qù)到(dào)了(le)510万，相当于首付5成了（多给(gěi)210万首付）。这(zhè)直接让大批(pī)量买家，失去了购房能力，相当于(yú)强(qiáng)势(shì)“降杠(gāng)杆”。

　　自(zì)深圳推行二手房参考价以后(hòu)，东莞、宁(níng)波、成(chéng)都、三(sān)亚(yà)、西安、合肥、广(guǎng)州等(děng)10多个城市陆续跟进。事实也(yě)确实证明(míng)了，这条(tiáo)政策的“核弹”级别。

　　到了(le)2021年10月，根(gēn)据安居客的统计，实施二手房指(zhǐ)导价的10个城市，有8个挂牌价降(jiàng)了。

　　2022年受到疫情的(de)影(yǐng)响，二手房(fáng)更是惨不(bù)忍睹。以2022年(nián)12月数(shù)据为例，全国70个(gè)大中城(chéng)市房价只有(yǒu)6个同比上涨(zhǎng)，其他的泥沙(shā)俱下。

　　2

　　深圳，有人付出了沉重(zhòng)代价

　　据深圳乐有(yǒu)家研究中(zhōng)心(xīn)数(shù)据显示：成(chéng)交量上，二手房(fáng)指导价(jià)出(chū)台当年，深圳二手住宅(zhái)成交量同比下(xià)滑57％。2022年继(jì)续(xù)腰(yāo)斩，成交量(liàng)同比下(xià)滑47％，全年成(chéng)交量仅2.2万(wàn)套(tào)，创近二(èr)十(shí)年最低(dī)记录，相较2020市场高峰(fēng)缩(suō)水(shuǐ)近八成。

　　价格方面(miàn)，与二手房指导价发布(bù)当月相(xiāng)比，如今二手房挂牌价低于及接(jiē)近(jìn)参考价的房源占(zhàn)比(bǐ)大幅增加(jiā)。2023年一季(jì)度，深圳各区(qū)二手房成交TOP10小区中，过半成交价低于参考价。

　　只(zhǐ)有真实经(jīng)历其中的人(rén)，才能深(shēn)切(qiè)的(de)感知(zhī)其威力(lì)。

　　深圳房东，斩仓的新闻不绝于耳。

　　据说一位(wèi)码(mǎ)农(nóng)三(sān)年前高(gāo)杠杆买了2套(tào)华润城，月供12万，最终(zhōng)亏损1000万破产。据(jù)媒(méi)体推测(cè)，如果案例属实，买(mǎi)家的实际(jì)购房成本高达20万(wàn)/平(píng)，目前价格(gé)跌至14万/平，叠加这三年的(de)房(fáng)贷(dài)和持有(yǒu)成本，差不多亏(kuī)损超千万。

　　深圳一大(dà)批人(rén)这(zhè)两年感受(shòu)到了太多(duō)“心酸”。二手房成交量创下多年(nián)新低，学区房(fáng)神话(huà)不再，房产中介的日子(zi)难过，投资客挥(huī)泪(lèi)斩(zhǎn)仓(cāng)....

　　在稳楼市(shì)的基调下，2022年(nián)以(yǐ)来，实施了二手房指导价的(de)城市陆陆续续低调退出，目前只有深圳还是最后的“堡垒”。

　　3

　　“风向标”意义明(míng)显(xiǎn)

　　最近一线城市也不端着了。

　　近日，北(běi)京在房山区试点多子女家庭和职住平衡家(jiā)庭购房(fáng)支持政策。上(shàng)海也(yě)考(kǎo)虑予以(yǐ)多孩家庭在(zài)新房(fáng)计分(fēn)制度政策上的支持。

　　从(cóng)最(zuì)新公(gōng)布的3月份70个(gè)大中城(chéng)市商品住(zhù)宅销售价格变动情况来看，广州、深(shēn)圳的新房(fáng)、二手(shǒu)房价格仍然是同比去年(nián)依然是下降的。

　　北(běi)京、上(shàng)海已经同比增长了，其他二线城(chéng)市如杭(háng)州(zhōu)、成都(dōu)、南京、合肥等城市(shì)价格(gé)都是同比上涨的。

　　广州、深(shēn)圳(zhèn)能(néng)不急吗？

　　事实上，上面可能更急。3月(yuè)份，两部门联合发文，全面推(tuī)动二手房“带押过户”全国实施，这是一条被(bèi)广泛好评的(de)新政。对于(yú)激活二手房交易，具(jù)有定海神针般的作用。

　　住建部部长倪虹近日更是指(zhǐ)出：建筑业(yè)、房(fáng)地(dì)产企业要发挥国民经济(jì)“顶梁柱”“压(yā)舱石”作用。回归(guī)到(dào)常识(shí)，从字面理解(jiě)一下(xià)这两个(gè)词，意思就是——顶梁(liáng)柱如果(guǒ)不行了，上面不就(jiù)塌(tā)了嘛(ma)？压(yā)舱石(shí)如果压不(bù)住(zhù)，小船不就(jiù)翻了？

　　也(yě)许，今年扶持楼(lóu)市的政策，还有一大波正(zhèng)在路上...

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