文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了(le)。 1月17日召(zhào)开(kāi)的(de)全国住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明(míng)确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实(shí)力(lì)的别(bié)建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步(bù)入高(gāo)质量发展阶段的必(bì)然(rán)趋势(shì)，也(yě)是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次(cì)房改(gǎi)是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延(yán)迟(chí)交房、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)权(quán)益(yì)、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普(pǔ)一(yī)下(xià)：商品房预售最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来(lái)了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发(fā)商(shāng)在项目获得政府批准后才(cái)可(kě)以开(kāi)始销售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并(bìng)非像中国一样(yàng)在(zài)支(zhī)付完首付款后从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进(jìn)行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资(zī)金监(jiān)管(guǎn)、分期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作为(wèi)保障的(de)，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定(dìng)历(lì)史阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房(fáng)进入存量时(shí)代(dài)，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心和房地产长效机制(zhì)。这是(shì)个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中国一定能(néng)化(huà)解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发(fā)展的(de)重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结(jié)合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金(jīn)融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地(dì)产行(xíng)业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共房(fáng)屋制度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋(wū)或者其(qí)他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求(qiú)是相当高(gāo)，不(bù)过大多数(shù)居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周(zhōu)转有着(zhe)独到的(de)见解，在(zài)努力寻求(qiú)方(fāng)法加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块(kuài)地盘(pán)后(hòu)，除(chú)了分层(céng)出售、还印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文(wén)字(zì)详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层(céng)价格(gé)、订购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家(jiā)的(de)订(dìng)金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新(xīn)楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买(mǎi)家(jiā)就拥(yōng)有了自己的(de)房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解决了(le)制造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当时中国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地(dì)解决了核心(xīn)的住房供不应求的(de)问题，使房(fáng)市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也(yě)出现(xiàn)过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规(guī)范化(huà)，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部(bù)门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确(què)保地(dì)价款已经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等(děng)能力(lì)把项目完(wán)成(chéng)，资金需(xū)放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核(hé)准。为了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采取(qǔ)全(quán)透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方，后续需(xū)自身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市(shì)化。但当时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理(lǐ)，统一(yī)分(fēn)配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出(chū)现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用(yòng)于当时的国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地产开发商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此(cǐ)时(shí)引入中国香港(gǎng)的(de)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式(shì)无疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配货币(bì)化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会化的(de)住房(fáng)新体制(zhì)，从计划经济下的(de)福(fú)利分(fēn)房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的(de)两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人(rén)民银(yín)行等(děng)多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的(de)初衷是(shì)为了(le)缓解(jiě)房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是(shì)指房(fáng)地产开(kāi)发企业将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支付(fù)定金(jīn)或(huò)房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中国香港(gǎng)，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理预(yù)售(shòu)许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性(xìng)付清首付(fù)款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形式一次性(xìng)付(fù)清(qīng)剩余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建(jiàn)成，开(kāi)发(fā)商可能已拿到(dào)了全(quán)部购(gòu)房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度(dù)付款有所不(bù)同(tóng)。对中国内(nèi)地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)销售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房(fáng)地(dì)产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资金需求，也提(tí)高了(le)居民居住水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居(jū)民(mín)从筒子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时(shí)间走完(wán)发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了(le)中国内地(dì)房地产行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产历经二(èr)十多(duō)年(nián)长(zhǎng)周期(qī)繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)面积(jī)和销售(shòu)金额(é)分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成为拉动中国内地经(jīng)济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及(jí)其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完(wánaj和耐克的区别是什么，aj和乔丹的区别是什么)全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日(rì)本(běn)的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国(guó)资(zī)本(běn)市场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存在(zài)，当前的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行(xíng)的(de)按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房合同向开(kāi)发商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷款合同按(àn)时向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一(yī)旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能(néng)力(lì)或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完(wán)全(quán)由(yóu)银行承(chéng)担，银行将面临(lín)较大的(de)坏(huài)账压(yā)力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预售监管资(zī)金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理(lǐ)办(bàn)法》中(zhōng)明(míng)确规定了(le)开发企业预售商品(pǐn)房所得(dé)款(kuǎn)项(xiàng)应(yīng)当用(yòng)于(yú)有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的(de)具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一的(de)预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例(lì)为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等(děng)城市(shì)则按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪(nuó)走的(de)？实际(jì)上，在(zài)过去房地产大开发时(shí)代的高(gāo)周(zhōu)转背景下(xià)，抽调(diào)预售款监管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工(gōng)程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再由工程方将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各(gè)地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资金流动性，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付(fù)款(kuǎn)一般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式(shì)发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按(àn)工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月aj和耐克的区别是什么，aj和乔丹的区别是什么供(gōng)；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的(de)房款。二是开(kāi)发商为购房者(zhě)提供一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定(dìng)期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美(měi)国(guó)官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付(fù)外(wài)，购房者在房屋交付(fù)后通(tōng)过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及(jí)首付款由第三方公证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于(yú)开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金直接(jiē)损害银(yín)行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关部门经(jīng)审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署购房合同(tóng)前，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能(néng)购(gòu)买，定(dìng)金按照德(dé)国法(fǎ)律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需(xū)支付公证(zhèng)费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及(jí)墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予(yǔ)购房者一(yī)定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了(le)两种保险，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋出(chū)现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修(xiū)复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名律师(shī)，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各环节(jié)内容确认(rèn)无(wú)误(wù)后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售(shòu)资(zī)金(jīn)监管(guǎn)极(jí)为严格，资(zī)金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发(fā)商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后(hòu)由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设置(zhì)购(gòu)房(fáng)者(zhě)定(dìng)金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并(bìng)将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书(shū)交付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其他预先(xiān)支(zhī)付(fù)的购(gòu)房款也(yě)受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明(míng)书向(xiàng)金融机构或(huò)保证(zhèng)机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违(wéi)约金(jīn)，一(yī)般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付(fù)最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所有资金(jīn)进银行(xíng)专门(mén)项目资金账户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购(gòu)权合(hé)同以及订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一(yī)步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取按工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专门的项目资金(jīn)账户(hù)，账户资金提取须与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修(xiū)期，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予强有力(lì)的金融(róng)工具支持(chí)。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个(gè)行(xíng)业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估计形势复(fù)杂性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按工程(chéng)进度付款机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权(quán)益(yì)。资(zī)金监管(guǎn)环节(jié)，引入(rù)独立(lì)于(yú)开(kāi)发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质量(liàng)问题全权负(fù)责、免费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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