导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的(de)讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住(zhù)宅真(zhēn)实(shí)情(qíng)况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普查调(diào)查(chá)数据显示(shì)城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露(lù)的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关。中国的(de)人均住宅间数较(jiào)发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实上中国住(zhù)宅市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为(wèi)户(hù)均一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流(liú)动人(rén)口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分(fēn)化日益明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的(de)新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大(dà)房(fáng)子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存在不足(zú)，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体现在不同能级城(chéng)市(shì)之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或(huò)是(shì)仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数(shù)据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地(dì)产市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为(wèi)主题(tí)的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括(kuò)了大(dà)量(liàng)商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算(suàn)下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据(jù)公(gōng)布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人(rén)都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能(néng)完全反映(yìng)出城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建(jiàn)房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民(mín)户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要(yào)用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)套数相(xiāng)加(jiā)，我(wǒ)们就能(néng)够得到当(dāng)前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户(hù)比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)一个立一个羽念什么字

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计(jì)算(suàn)得(dé)到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套(tào)数除以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租(zū)赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定(dìng)租(zū)赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味着中国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意(yì)味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅来(lái)满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造(zào)成人口净流入地的住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造(zào)成(chéng)房价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口(kǒu)和(hé)省(shěng)际流动人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打工人(rén)，但高房(fáng)价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在(zài)房价(jià)较(jiào)低的县(xiàn)城购买(mǎi)一(yī)套(tào)房。所以说(shuō)户均(jūn)一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　一个立一个羽念什么字lt="中国户均几套房？| 民生·周(zhōu)君芝(zhī)团(tuán)队(duì)" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161808011.png">

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住一个立一个羽念什么字户的(de)生(shēng)活带来了很(hěn)大的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存(cún)在(zài)5％左右的(de)家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户(hù)型更(gèng)小(xiǎo)，当然(rán)这(zhè)与城市土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米，不(bù)及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人(rén)均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的(de)住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来(lái)地产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国(guó)人口静(jìng)态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化(huà)日(rì)益明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地(dì)住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施配套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美(měi)好、宜居(jū)生活的(de)环境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向于(yú)中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活品(pǐn)质(zhì)，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联系。随(suí)着经(jīng)济发展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，这种分(fēn)化不单(dān)局(jú)限(xiàn)于城市能级之间差异(yì)，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能(néng)偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。

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