文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议(yì)提(tí)出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大(dà)开发时代(dài)步(bù)入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手(shǒu)交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然(rán)二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制，长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济(jì)规(guī)律办事，中国(guó)一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待(dài)期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落(luò)实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外(wài)什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源(yuán)于中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国(guó)家一般有严格的监管保障措(cuò)施(shī)，开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获得政府批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付(fù)款后从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工程(chéng)进度在完(wán)全交(jiāo)房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格的资(zī)金(jīn)监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债(zhài)务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产长效(xiào)机制(zhì)。这是(shì)个技(jì)术活，只要(yào)坚持(chí)市场化改革，中国一定能(néng)化解这(zhè)个难题(tí)，让(ràng)房(fáng)地(dì)产回归(guī)实体经济(jì)和居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质(zhì)是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房(fáng)销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的(de)重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)、打通金融(róng)支持(chí)当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究(jiū)中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进(jìn)行(xíng)过长期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预(yù)售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产(chǎn)行业(yè)盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租(zū)资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要(yào)雄(xióng)厚的(de)资金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多年(nián)经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商品流(liú)通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下九龙的(de)一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价(jià)格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期付(fù)款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金压力(lì)，加速(sù)了(le)房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造(zào)商的资金问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在(zài)当(dāng)时可(kě)谓是(shì)“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)高效率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住(zhù)房供不(bù)应求的问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开发(fā)商在预售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经全(quán)部支(zhī)付，还(hái)要证明自身有资(zī)金等(děng)能力(lì)把项目(mù)完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风险方，后(hòu)续(xù)需自(zì)身推(tuī)动项目(mù)完工。随(suí)着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推(tuī)行的(de)是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的(de)福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临商品房的需求量(liàng)大，而(ér)社会(huì)缺少(shǎo)大(dà)型房地(dì)产开发(fā)商，商品房供应量小的(de)困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内地房地产(chǎn)市(shì)场的一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步(bù)实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房(fáng)新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资金和开发(fā)时(shí)间周期长(zhǎng)的(de)两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房供应速(sù)度(dù)加快。自此中国(guó)内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动了(le)房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合(hé)中国内地的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房者支付(fù)定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案登记(jì)和预(yù)告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次(cì)性付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到(dào)了全(quán)部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按照工(gōng)程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的(de)开发商(shāng)而言，预(yù)售(shòu)制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时(shí)增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重要(yào)作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基(jī)本(běn)适(shì)居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品住宅期(qī)房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中(zhōng)国内(nèi)地房地产行(xíng)业的发展。中国内地(dì)房地产历经(jīng)二十多年(nián)长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也(yě)成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带动的(de)上下(xià)游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的(de)投(tóu)资占全(quán)社会(huì)固定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应(yīng)渠(qú)道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比例较(jiào)高，主要(yào)是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发(fā)育尚(shàng)不成熟(shú)，直(zhí)接融(róng)资比(bǐ)例(lì)较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较低(dī)，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的(de)单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)是两个独(dú)立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据(jù)购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，资(zī)金(jīn)若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自(zì)身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由银行承(chéng)担，银(yín)行将(j观摩和观看的区别和联系，观摩和观看的区别在哪iāng)面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体(tǐ)办(bàn)法，由房地(dì)产管理部(bù)门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一(yī)的预(yù)售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等(děng)城市则(zé)按照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项目工程(chéng)总额报价计(jì)算重点资(zī)金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得(dé)监(jiān)管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各(gè)地项目间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提供了资金(jīn)流动性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国(guó)外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特(tè)点(diǎn)：

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支(zhī)付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是按(àn)工程进(jìn)度(dù)付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期房由政府或(huò)第(dì)三(sān)方验收合(hé)格并(bìng)提(tí)供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是(shì)开发商为购房者提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最(zuì)低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定(dìng)金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权(quán)保(bǎo)险公司(sī)的信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者(zhě)资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不(bù)承担(dān)任何责任与损失(shī)。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据(jù)工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开(kāi)发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需(xū)取得(dé)由政府相(xiāng)关(guān)部门(mén)经(jīng)审查(chá)后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开(kāi)发商或购房者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进(jìn)行预(yù)约公证，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如由于(yú)任何原因不(bù)能购买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费和(hé)土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国(guó)也采取按工(gōng)期支付(fù)房(fáng)款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔(bǐ)进行(xíng)支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司(sī)针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破(pò)产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋(wū)必(bì)须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预(yù)售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账户前(qián)经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付(fù)款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完(wán)成“预售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束(shù)后由于房(fáng)屋供(gōng)给严(yán)重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上(shàng)“一(yī)房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建(jiàn)物取(qǔ)引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须(xū)完成定金保全措施才(cái)可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或(huò)保险机构签订(dìng)定金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预(yù)先(xiān)支(zhī)付的购房款也受(shòu)该措施(shī)保护(hù)。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违(wéi)约(yuē)金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工程(chéng)进度支(zhī)付(fù)，所有资金(jīn)进银(yín)行专门项目资(zī)金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发商有统一的选购权合(hé)同(tóng)以及订金(jīn)返(fǎn)还(hái)机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做了(le)统一(yī)详(xiáng)细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加(jiā)，未放款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金(jīn)与付款会存入银行专门的(de)项目资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋(wū)保修(xiū)期(qī)，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需(xū)和(hé)改(gǎi)善(shàn)型需(xū)求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违(wéi)约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余(yú)款支付环(huán)节，建立按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制(zhì)，充分保护(hù)购(gòu)房者(zhě)的权(quán)益。资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立于开发(fā)商、银行(xíng)的(de)第(dì)三(sān)方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品房保修期(qī)制度(dù)。保修期(qī)内，开发(fā)商(shāng)应对(duì)房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经过(guò)时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。

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