导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国地产步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的(de)讨(tǎo)论(lùn)日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地(dì)产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不到一(yī)成(chéng)，其中还包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是人(rén)均(jūn)一(yī)间房所能满足(zú)，它(tā)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关(guān)。中国(guó)的(de)人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同(tóng)样(yàng)不意味着中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布(bù)中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据(jù)商品住宅套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有(yǒu)1套(tào)住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市(shì)场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人(rén)口的近三成(chéng)都是流动人(rén)口(kǒu)，流(liú)动人口会(huì)选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发达(dá)国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大分化(huà)时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不(bù)足，这(zhè)是过去二十(shí)年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住宅(zhái)质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现在不同(tóng)能(néng)级城(chéng)市之(zhī)间，不同(tóng)区(qū)域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数(shù)，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有(yǒu)效观察中国(guó)户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普(pǔ)查工作情况为(wèi)主题(tí)的新闻发(fā)布(bù)会上(shàng)，负责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了(le)全国近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人(rén)，住(zhù)宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据公布了中国城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意(yì)味着人(rén)人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切相关(guān)。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)不(bù)能完(wán)全反映出城(chéng)镇居民(mín)的(de)居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅(zhái)相关(guān)数据有两(liǎng)处(chù)可(kě)以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算(suàn)中国居(jū)民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不(bù)计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就(jiù)能(néng)够得(dé)到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城清纯的女生干起来舒服吗，清纯的女生是不是很招男生喜欢镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大致测(cè)算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一(yī)步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和(hé)购(gòu)买(mǎi)二手房都(dōu)是(shì)商品住(zhù)宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而(ér)我(wǒ)们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的(de)三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达(dá)到了(le)户均一套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意(yì)味着中国(guó)城(chéng)镇化进(jìn)展终结(jié)，甚(shèn)至意(yì)味着(zhe)中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套(tào)房并不意味着(zhe)住宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产(chǎn)生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日(rì)本(běn)的住(zhù)宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流(liú)入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省际流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占据(jù)两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套(tào)房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的生活(huó)带来(lái)了很大的不便和安(ān)全(quán)隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)面(miàn)积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭住(zhù)宅(zhái)为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一(yī)半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人(rén)均(jūn)可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中国(guó)未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带(dài)来的(de)新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日(rì)益明显，资(zī)源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时(shí)间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经(jīng)济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比(bǐ)势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居(jū)生活的(de)环(huán)境，背后的改善性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希(xī)望(wàng)提(tí)高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经(jīng)济工作会议(yì)明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅(zhái)因素(sù)，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平(píng)有(yǒu)着密(mì)切(qiè)正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济(jì)发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错(cuò)配，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区(qū)和(hé)老旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实(shí)际(jì)值可(kě)能偏低，其(qí)增(zēng)速可能(néng)超预(yù)期。

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