5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南(nán)方(fāng)和(hé)华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时(shí)所公(gōng)布的总份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小(xiǎo)幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地(dì)产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过(guò) 精耕细(xì)作(zuò)成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公(gōng)募所(suǒ)持有(yǒu)的房地(dì)产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年(nián)来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公(gōng)募(mù)对房地产行业(yè)的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。<四氧化三铁铁几价氧几价，骂人三氧化二铁什么意思/p>

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今年一季(jì)度得以(yǐ)延续(xù)。数(shù)据统计显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募(mù)重仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公(gōng)募(mù)对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中于(yú)龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去(qù)年四季报，变(biàn)化之处(chù)首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出百大之列(liè)。但考虑到(dào)房地产是复苏链上最后(hòu)一(yī)环(huán)，且(qiě)首季并非行(xíng)业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时(shí)代(dài)，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而(ér)映射到二级(jí)市场投资上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红(hóng)利(lì)期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上(shàng)没有(yǒu)什(shén)么投资机会的(de)。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面积很难再出现了(le)，2022年(nián)光(guāng)是(shì)居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定(dìng)的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也(yě)指(zhǐ)出(chū)：“时(shí)至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额(é)，以及(jí)过快上(shàng)行(xíng)的房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代(dài)已经过(guò)去，未来行业(yè)的需(xū)求或将回(huí)落(luò)，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易(yì)出(chū)现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xì四氧化三铁铁几价氧几价，骂人三氧化二铁什么意思n)房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日(rì)连(lián)续(xù)两(liǎng)个(gè)交(jiāo)易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实(shí)发展的主营业(yè)务为房地产开发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各(gè)类机构都有对(duì)其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十(shí)大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上(shàng)银基(jī)金、私(sī)募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该(gāi)公(gōng)司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季度十大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个(gè)季(jì)度他有的(de)两只产品杀入前(qián)十(shí)。同时(shí)榜(bǎng)单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海区(qū)域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则(zé)是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指基首季新(xīn)杀(shā)入十大(dà)流(liú)通股股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第(dì)九位，此外联袂出现的(de)机构(gòu)还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额(é)）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的(de)净负债(zhài)率(lǜ)普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的(de)销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在发(fā)展的(de)大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表现出较低(dī)的融资成本(běn)，优质的开发资(zī)源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于(yú)民营地(dì)产公司也是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地(dì)资源债(zhài)权债务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来(lái)说估值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进(jìn)入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流(liú)创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对(duì)较低，企业自(zì)身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行(xíng)业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行业内(nèi)部(bù)将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官(guān)方(fāng)磊(lěi)也(yě)表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思路的话(huà)，或许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个(gè)方面是否可以维持，首先是(shì)融资成(chéng)本保持(chí)低位(wèi)，其次是销售份额持续提(tí)升，再(zài)次是(shì)拿地份额(é)持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年的(de)业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩(jì)分化更趋明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的(de)回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主(zhǔ四氧化三铁铁几价氧几价，骂人三氧化二铁什么意思)要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在(zài)持续(xù)性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市，投资力度(dù)较(jiào)大。投(tóu)资的(de)驱动(dòng)能(néng)够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着(zhe)一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等(děng)极(jí)个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在(zài)内的绝大多数城(chéng)市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太(tài)乐观。按照(zhào)现(xiàn)在(zài)的经(jīng)济状(zhuàng)况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场(chǎng)的(de)去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为(wèi)了(le)半年(nián)报冲(chōng)业(yè)绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确(què)定(dìng)性的(de)压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱(qián)的(de)时(shí)候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业(yè)绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的(de)基本面不断地凸(tū)显出(chū)来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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