导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国地(dì)产是否(fǒu)过剩的(de)讨论日(rì)益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判断中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口(kǒu)普查调(diào)查数(shù)据(jù)显示城镇家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅间(jiān)数较发(fā)达国家还(hái)有很大差距。人(rén)均(jūn)住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意(yì)味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市(shì)场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所(suǒ)以(yǐ)说不平衡(héng)，是(shì)因(yīn)为户均一(yī)套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国总人(rén)口的近三成(chéng)都是(shì)流(liú)动人(rén)口，流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而(ér)产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模缩(suō)小，一人(rén)户(hù)、两人户占比不(bù)断(duàn)增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续(xù)，带(dài)来新户购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分(fēn)化(huà)日益明显，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增(zēng)住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二(èr)十年(nián)之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入(rù)大分化时(shí)代(dài)而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时(shí)代(dài)已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现在不(bù)同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国(guó)的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回答当前(qián)的房子是否真(zhēn)的过剩了(le)？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观(guān)判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月(yuè)，在(zài)以全(quán)国自(zì)然灾害综(zōng)合(hé)风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的(de)算(suàn)下(xià)来，住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数据公(gōng)布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)不能(néng)完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平(píng)。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据(jù)和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自(zì)建房(fáng)等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没(méi)有直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据有两处可以直接公布，一是(shì)每(měi)年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民(mín)住宅(zhái)来(lái)源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用(yòng)到上(shàng)述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套(tào)数分三(sān)步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到(dào)当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥(yōng)有的(de)商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户(hù)数(shù)

　　卧室放wifi有什么危害知乎，wifi放在卧室里有害吗=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一(yī)步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售(shòu)以(yǐ)期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有的(de)户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们(men)估(gū)算出(chū)2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的(de)三点含义(yì)

　　既然(rán)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)已经达到(dào)了户(hù)均一套房的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是(shì)否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素(sù)产(chǎn)生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房(fáng)价(jià)迫使打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租(zū)赁一(yī)套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以说(shuō)户(hù)均一套房(fáng)无法满足(zú)庞大流动人(rén)口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以前(qián)建成(chéng)，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松(sōng)散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来了(le)很大的(de)不便(biàn)和安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不(bù)及全国人均水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市(shì)将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人(rén)均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国(guó)和英国(guó)都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中国的人(rén)均(jūn)可(kě)使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即(jí)便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国(guó)未(wèi)来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不(bù)断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户(hù)的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致(zhì)户(hù)数会因(yīn)户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带来(lái)的新增住宅(zhái)需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济(jì)带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入(rù)。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市(shì)场带(dài)来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从(cóng)31.5％到(dào)21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户(hù)，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(w卧室放wifi有什么危害知乎，wifi放在卧室里有害吗èi)来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配(pèi)套差(chà)、没(méi)有或少有物业管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的(de)环境，背后的改善性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求还(hái)将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经(jīng)济(jì)工(gōng)作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经(jīng)济水平(píng)有着密切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是住宅质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地(dì)产大分化时代(dài)已至，这种分(fēn)化不单局限于(yú)城市能级之间差(chà)异，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的差(chà)异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人(rén)，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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