导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市(shì)场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查(chá)数据显示(shì)城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露(lù)的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还(hái)包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套(tào)设(shè)施等因素密(mì)切相(xiāng)关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国(guó)家(jiā)还有很大(dà)差距。人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)大于1同(tóng)样不(bù)意味着中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的(de)数据，我们根据商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍(réng)有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来新户购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分化日益明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)均(jūn)较发(fā)达国(guó)家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下(xià)中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大(dà)分(fēn)化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不(bù)同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官(guān)方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给过剩，还(hái)是供(gōng)需(xū)平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足？可惜(xī)由于(yú)住宅(zhái)存量数据(jù)并未公布，我们(men)无(wú)法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们(men)测(cè)算出中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回答当前的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国(guó)户(hù)均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发(fā)布会(huì)上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了(le)全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的(de)算(suàn)下来(lái)，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据公(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)不能完(wán)全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计(jì)数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两(liǎng)处可以直接(jiē)公布，一是每(měi)年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源(yuán)（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组(zǔ)数(shù)据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户(hù)均住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到(dào)居民(mín)住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　日本男生姓名大全霸气，日本男生的姓名>=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确(què)统(tǒng)计。我们利(lì)用既(jì)有统计数据，大(dà)致(zhì)测算得(dé)到中国存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数(shù)里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除(chú)以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推(tuī)算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城(chéng)镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过(guò)去(qù)十年变化幅(fú)度的(de)20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们(men)估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房(fáng)的(de)三点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经达到了户(hù)均一套房的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)均(jūn)高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅(zhái)套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均(jūn)刚(gāng)好(hǎo)一套(tào)房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和省(shěng)际(jì)流(liú)动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择(zé)在(zài)大城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回(huí)乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占据两套(tào)房，在高房价(jià)的大(dà)城(chéng)市(shì)租赁一(yī)套(tào)房，在(zài)房(fáng)价(jià)较低的县城购买一(yī)套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套(tào)房无(wú)法满足庞大流(liú)动(dòng)人口的(de)租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住(zhù)宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑(zhù)结构(gòu)松散、设(shè)施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大(dà)等(děng)问(wèn)题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的(de)老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区很(hěn)难(nán)满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当(dāng)然这(zhè)与城市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩(kuò)张是未来(lái)地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农民带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积不(bù)足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的(de)一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭(tíng)户(hù)人数(shù)，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国(guó)的人均(jūn)可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的(de)住宅(zhái)总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似(shì)已经户(hù)户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍(réng)有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自(zì)于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭(tíng)户均人(rén)口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带(dài)来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资(zī)源和生(shēng)产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中心城市流(liú)入，区域(yù)经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带(dài)来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为72万，而(ér)出生(shēng)人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年(nián)，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中(zhōng)村(cūn)和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后的(de)改善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子(zi)”的改善性(xìng)需求(qiú)还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作会议明确指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒(shū)适度(dù)与(yǔ)经济(jì)水平有着(zhe)密(mì)切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二(èr)十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老(lǎo)旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据调(diào)查的是(shì)人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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