万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的(de)意外(wài)走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论(lùn)关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务(wù)人被(bèi)中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回(huí)钱款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵押(yā)的(de)75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子(zi)早已售(shòu)出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些业主(zhǔ)的维权(quán)信(xìn)息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候(hòu)，他们(men)的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想(xiǎng)象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发(fā)有限公(gōng)司不(bù)良债(zhài)权(quán)转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有限公司(sī)北京市(shì)分公司（下称中国信(xìn)达北(běi)分），处置的是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债哪些人不适合穿老爹鞋，老爹鞋的优点和缺点权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公(gōng)司是共同(tóng)债务人。目前，该(gāi)项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国(guó)信达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际(jì)上都是卖出去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么中国信达(dá)的(de)拍卖页面上(shàng)又注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这(zhè)75套(tào)房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不(bù)能(néng)网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主基本都是北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大(dà)佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)。另据地(dì)产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业(yè)主(zhǔ)中(zhōng)，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确(què)实已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没(méi)有(yǒu)过错，人民(mín)法院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人(rén)民(mín)法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房(fáng)消费者(zhě)权利保护(hù)问题的批复》，以司法(fǎ)解释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以(yǐ)居(jū)住为目的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持(chí)。只支付了(le)部(bù)分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子(zi)均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋(yù)。可(kě)能(néng)不仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的这75套(tào)房子，还会(huì)被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权(quán)公司中国信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中国(guó)信达(dá)已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公(gōng)司(sī)成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既(jì)没(méi)有很大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传(chuán)说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七(qī)号院，作(zuò)为中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼(lóu)，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天价，成为(wèi)当(dāng)时(shí)京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北(b哪些人不适合穿老爹鞋，老爹鞋的优点和缺点ěi)京万柳(liǔ)地(dì)块(kuài)，成为北(běi)京当年的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态(tài)杀入市(shì)场，无(wú)论是一(yī)块块从(cóng)荷兰运回来的(de)灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅(zhái哪些人不适合穿老爹鞋，老爹鞋的优点和缺点)，也吸引了不少知(zhī)名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的(de)背后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购(gòu)北(běi)京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝(cháng)试过(guò)多元(yuán)化业(yè)务，先(xiān)后进军能(néng)源市场、团购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如(rú)果北京国(guó)安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么(me)又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示(shì)，目(mù)前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山(shān)东国(guó)际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集(jí)团(tuán)也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国安足球(qiú)俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在(zài)持(chí)续(xù)质押(yā)手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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