文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议(yì)提(tí)出“有条件的可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了(le)，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的(de)别建了，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会(huì)，这是(shì)房地(dì)产从大开发(fā)时代(dài)步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过(guò)时(shí)了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如(rú)果按(àn)照经济规律办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列(liè)风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么(me)建议取消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外什(shén)么(me)情况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发(fā)商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不(bù)少(shǎo)国家存在(zài)预售制(zhì)。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一(yī)样在(zài)支(zhī)付完首(shǒu)付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房款，而是(shì)根(gēn)据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是(shì)需(xū)要(yào)严(yán)格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约处(chù)罚措施作为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触(chù)发风险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房进入(rù)存量时代，取(qǔ)消预售制度(dù)有助(zhù)于降负(fù)债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能(néng)不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是(shì)向善，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治久安、行(xíng)业企业健康发(fā)展的重(zhòng)大措施(shī)。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三好生、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心参与(yǔ)财税改革(gé)方案研究时(shí)，对(duì)预(yù)售(shòu)制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层销(xiāo)售孕(yùn)育(yù)而生。20世(shì)纪(jì)50年代(dài)，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是(shì)相当高(gāo)，不过大(dà)多(duō)数居民(mín)的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对这一(yī)系(xì)列问题，不少地产商(shāng)开始探求(qiú)新的(de)方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分(fēn)层出(chū)售(shòu)。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流(liú)通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的(de)见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的(de)一(yī)块地盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分(fēn)期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式(shì)减轻(qīng)了(le)民众(zhòng)购(gòu)房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房(fáng)供不应求的(de)问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十(shí)年(nián)繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部(bù)门不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立(lì)健全的监(jiān)管(guǎn)机(jī)制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资(zī)金(jīn)需(xū)放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开(kāi)设的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明(míng)化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花(huā)”制度(dù)。建(jiàn)国(guó)以(yǐ)来，中国(guó)内地(dì)优先(xiān)发展重工业(yè)，强(qiáng)调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化(huà)的(de)进(jìn)程(chéng)大于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础(chǔ)等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度也出现了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差(chà)等问题，因此福利(lì)分房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制度(dù)，先后出(chū)台多项文件，大(dà)力支持国(guó)内房地(dì)产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货(huò)币(bì)化、住房供给商(shāng)品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开(kāi)发商(shāng)卖(mài)期(qī)房，解决(jué)了(le)房(fáng)企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目(mù)的开发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大(dà)作用(yòng)推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形(xíng)成契(qì)合中国(guó)内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来(lái)说，是(shì)指房地产开(kāi)发企业(yè)将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋(wū)预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房(fáng)款的(de)行为。区别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预售许(xǔ)可(kě)证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备(bèi)案登(dēng)记和预告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性(xìng)付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿(ná)到了全(quán)部(bù)购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款有所不同。对(duì)中国内地的开(kāi)发商而言，预(yù)售制(zhì)商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险确实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回(huí)笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制在过去(qù)20多年对中国内地房地(dì)产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的(de)资(zī)金需求，也(yě)提(tí)高了(le)居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商品住宅期(qī)房销(xiāo)售面(miàn)积占总销(xiāo)售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)行业(yè)的(de)发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-20巴基斯坦中国人去安全吗，中国人去巴基斯坦安全么21年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年(nián)来(lái)房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通(tōng)道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大(dà)于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为(wèi)住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资(zī)本市(shì)场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接融资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售(shòu)制(zhì)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房(fáng)等风险。另外，购房者(zhě)和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需(xū)要根据(jù)按(àn)揭贷款合(hé)同按(àn)时(shí)向(xiàng)银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承(chéng)担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置(zhì)等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷款的发(fā)放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过(guò)与购(gòu)房(fáng)者签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如(rú)果购房(fáng)者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不(bù)能(néng)还款等(děng)，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门(mén)制定(dìng)。但多年以来(lái)全(quán)国并(bìng)没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点监管(guǎn)资(zī)金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房(fáng)款未(wèi)进入监管账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却(què)被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方(fāng)，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环(huán)高周转模式(shì)，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房巴基斯坦中国人去安全吗，中国人去巴基斯坦安全么者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付(fù)的(de)预(yù)付款比例相对较低(dī)，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付(fù)方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方(fāng)式(shì)支付(fù)，或按(àn)工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一(yī)般(bān)采(cǎi)用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是(shì)按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预(yù)售商品房提(tí)供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第三方验收(shōu)合格并(bìng)提(tí)供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房(fáng)款交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资(zī)金由第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付(fù)外(wài)，购房者在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者的(de)定金(jīn)及首付款由第(dì)三方公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行根(gēn)据(jù)工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银(yín)行有巴基斯坦中国人去安全吗，中国人去巴基斯坦安全么(yǒu)充分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政(zhèng)府相关部门经审查后(hòu)发放的(de)验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到(dào)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造(zào)工期(qī)进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开(kāi)发商或(huò)购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发(fā)商(shāng)在项目获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如(rú)由于(yú)任何原因(yīn)不(bù)能(néng)购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用(yòng)不包含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部(bù)完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给(gěi)予购(gòu)房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期(qī)限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一(yī)名律师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔(péi)付，而(ér)超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支(zhī)付环节(jié)，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低(dī)，一般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收(shōu)后才(cái)能交付，交付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监(jiān)管环(huán)节，英国期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极(jí)为严(yán)格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金(jīn)转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两道(dào)关(guān)口，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由(yóu)于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施(shī)才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即(jí)买卖(mài)双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除(chú)定金外，其(qí)他预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金证明书向金(jīn)融机构(gòu)或保证机构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房前只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一(yī)的(de)选购(gòu)权(quán)合同以及订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡(pō)期(qī)房同样采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付(fù)款流程(chéng)做(zuò)了统一详细(xì)规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完(wán)工、管道门(mén)窗等(děng)完工(gōng)等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了(le)政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善型需(xū)求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正(zhèng)常运(yùn)转的(de)房企包(bāo)括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支持(chí)力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂(zá)性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重(zhòng)大(dà)缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，建(jiàn)立按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款机制或(huò)交(jiāo)房后按(àn)揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的(de)第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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