近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期(qī)后不朝鲜领土面积多大相当于中国哪个省，朝鲜领土面积多大？相当于中国哪个省的面积(bù)再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的时(shí)应(yīng)了解资(zī)产(chǎn)类型和分红的(de)特(tè)征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布(bù)。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化(huà)。基金份额二级市场价格受(shòu)到(dào)公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市(shì)场(chǎng)因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基(jī)金分(fēn)红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础(chǔ)设施(shī)资产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金募集材(cái)料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级(jí)副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金年度(dù)可分配金(jīn)额以现金形(xíng)式(shì)分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映(yìng)这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要(yào)求，分(fēn)红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机(jī)构投(tóu)资者的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮(bāng)助机(jī)构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够(gòu)通(tōng)过(guò)分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资债(zhài)券相对高的(de)收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落(luò)袋为安(ān)”外，市(shì)场对于(yú)未来分红水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额(é)完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波(bō)动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响，投资(zī)收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市(shì)场价格的主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定(dìng)的(de)分红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济(jì)预期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的(de)过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定(dìng)的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的(de)开(kāi)盘指导(dǎo)价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据(jù)单位基金份额的分红(hóng)金(jīn)额进行计(jì)算。除权操作是对分(fēn)红前(qián)后基金份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得(dé)公(gōng)平的(de)投资(zī)机会(huì)。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投资者长期投(tóu)资(zī)的(de)信(xìn)心，同时需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的(de)特性，关注二级(jí)市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士(shì)还(hái)提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分(fēn)红(hóng)前提是(shì)本(běn)金之上(shàng)的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准确(què)，分(fēn)派的是本(běn)金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资者可(kě)能(néng)把(bǎ)“分(fēn)派”金(jīn)额误认(rèn)为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同(tóng)年限到期(qī)后基(jī)金价值面临极大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类(lèi)和(hé)产权(quán)类(lèi)两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营(yíng)类产品的收(shōu)益主要来自项目每年(nián)的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产的分红(hóng)包括了(le)利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特许经营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细(xì)分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分(fēn)红相(xiāng)当于(yú)包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级市场(chǎng)价(jià)格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项目在经营权到(dào)期后不再能(néng)产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此将可(kě)供分配金(jīn)额的(de)分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准(zhǔn)确(què)。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经营(yíng)期(qī)限(xiàn)较短的特许经营项目(mù)，通常具备更(gèng)高的(de)分(fēn)派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资者(zhě)注意(yì)，特许经营权(quán)项目的分派金额(é)包(bāo)含了(le)投资(zī)本(běn)金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类项目的土地(dì)或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再加上到期(qī)后(hòu)通过(guò)对(duì)建筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步(bù)延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假设反映在(zài)基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等(děng)指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位(wèi)业内人士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年(nián)报(bào)中披(pī)露的经营活动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存在(zài)本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现金净流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价(jià)值(zhí)体现在相对股债市场独立的资(zī)产配(pèi)置功能，比较适(shì)合朝鲜领土面积多大相当于中国哪个省，朝鲜领土面积多大？相当于中国哪个省的面积长(zhǎng)期(qī)持有(yǒu)。建议投资者对经营权类(lèi)的资产可以更多关(guān)注(zhù)内部收(shōu)益率的高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产更多关(guān)注朝鲜领土面积多大相当于中国哪个省，朝鲜领土面积多大？相当于中国哪个省的面积分派率高(gāo)低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报(bào)，投资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公募基金管理人(rén)实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者关(guān)注有基(jī)本面支撑、填权效应(yīng)相对明(míng)显(xiǎn)、同(tóng)时分红(hóng)规(guī)模较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会载(zài)明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的(de)可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与募(mù)集材料(liào)中(zhōng)披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项(xiàng)目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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