海明威为什么要结束自己的生命，海明威为何结束生命导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次(cì)人口普查(chá)调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住(zhù)建部(bù)披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一(yī)成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均一间房所能满足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不(bù)意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户(hù)均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意味(wèi)着(zhe)户户有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房(fáng)无(wú)法满足流动人口的(de)租赁和置业需求(qiú)。全(quán)国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动(dòng)人口会(huì)选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较(jiào)发(fā)达(dá)国家(jiā)有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更大房子(zi)”的(de)改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)品(pǐn)质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露(lù)全国(guó)已有近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的(de)房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判断未来房地产市(shì)场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自(zì)然灾(zāi)害(hài)综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的(de)城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市(shì)家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套(tào)设(shè)施(shī)等(děng)因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反映出城(chéng)镇居民的(de)居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据(jù)，并(bìng)没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有两处可以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到当前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据(jù)城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居(jū)民(mín)住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目(mù)前(qián)缺(quē)乏一(yī)个(gè)准确(què)统计。我们利用既(jì)有统计数(shù)据，大致测算(suàn)得到中国(guó)存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销售套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的(de)时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除(chú)以家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进一步(bù)推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示(shì)中国城镇居民(mín)的(de)住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅(zhái)、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅(zhái)占居民(mín)所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去十年(nián)变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从而(ér)我们(men)估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一(yī)套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满(mǎn)足(zú)因(yīn)人(rén)口(kǒu)流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英国(guó)和(hé)日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成人(rén)口净流入(rù)地的(de)住(zhù)宅(zhái)市场供不(bù)应求(qiú)，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置(海明威为什么要结束自己的生命，海明威为何结束生命zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大(dà)城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞(páng)大流动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大(dà)等问题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住(zhù)户的(de)生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来地产的(de)需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不(b海明威为什么要结束自己的生命，海明威为何结束生命ù)考(kǎo)虑两年间农民带房(fáng)进城(chéng)和(hé)老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的(de)一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德(dé)国和(hé)英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了(le)中国未来(lái)地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均(jūn)人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致(zhì)经济发展带来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化日(rì)益明(míng)显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈(quān)中心城市(shì)流(liú)入，区域经济(jì)资源分配的(de)再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市场带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数(shù)较其(qí)他(tā)国家依旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的(de)提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这是过(guò)去二十(shí)年房(fáng)价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的是(shì)人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因此可能(néng)存在统计偏(piān)差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能偏(piān)低，其增速(sù)可能超预期(qī)。

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