文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会(huì)议(yì)提出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱(qián)，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实现房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆和(hé)长期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。从(cóng)个(gè)人层(céng)面看，预售制对购(gòu)房者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险。取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住(zhù)不(bù)炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么(me)情况(kuàng)？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了商品房预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家一(yī)般(bān)有严格的监(jiān)管保障措施(shī)，开发(fā)商(shāng)在项目(mù)获得政府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中(zhōng)国(guó)一样在支付完首付款后(hòu)从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部(bù)房款，而(ér)是根(gēn)据开发(fā)商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付(fù)以及违约处(chù)罚措施作(zuò)为保障的，如果没(méi)有这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机(jī)取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存(cún)量时(shí)代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这(zhè)需(xū)要(yào)配套房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济(jì)和居(jū)住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有(yǒu)商业的本质是(shì)向善，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不(bù)能(néng)例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治久安、行业企业(yè)健康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支持(chí)当期三好生、新模(mó)式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务(wù)院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的(de)fe2o3是什么化学名称，feo是什么化学名称专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行(xíng)公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然(rán)楼(lóu)宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对(duì)这一系列(liè)问题(tí)，不少地(dì)产(chǎn)商开始探(tàn)求(qiú)新的(de)方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市(shì)民数(shù)量有所增加，开发商资(zī)金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业(yè)务的(de)经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了(le)分层出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书(shū)，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似(shì)租金的(de)分期付(fù)款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房(fáng)的资金压力，加速了房(fáng)屋(wū)的(de)建造和(hé)销售，也(yě)解决了制造商(shāng)的资(zī)金(jīn)问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花(huā)+分(fēn)期(qī)付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式(shì)成为当时中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解决了核(hé)心的住房供不应求(qiú)的问题(tí)，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进(jìn)入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化，建立健全(quán)的监(jiān)管(guǎn)机(jī)制(zhì)，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要(yào)求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资(zī)金等能(néng)力把项目完(wán)成(chéng)，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金(jīn)，中(zhōng)国(guó)香港要求律师行(xíng)在(zài)银行开设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等(děng)采取全透明(míng)化(huà)机(jī)制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调(diào)基(jī)础(chǔ)建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工业化(huà)的进程大(dà)于城市(shì)化进(jìn)程(chéng)，唯有解(jiě)决(jué)住房基础等(děng)城市(shì)化(huà)配套问题(tí)，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化(huà)。但(dàn)当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是(shì)对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出(chū)台(tái)多项文(wén)件，大力(lì)支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房(fáng)转向市场经(jīng)济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时间周期(qī)长的两大难题(tí)，开(kāi)发商以预(yù)售款撬(qiào)动下一个(gè)项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供(gōng)应(yīng)速度加快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了(le)缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房(fáng)地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或(huò)房(fáng)款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商可能(néng)已拿(ná)到了全(quán)部(bù)购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地(dì)的开(kāi)发(fā)商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周(zhōu)期，同(tóng)时(shí)增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多年对(duì)中国内地房地(dì)产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的(de)资(zī)金需求，也提高(gāo)了(le)居民居住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居(jū)到基本适(shì)居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内地(dì)商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销(xiāo)售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房(fáng)地(dì)产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地(dì)产企业从(cóng)无(wú)到有、从(cóng)国企先(xiān)行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年(nián)的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国(guó)内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游产业链特(tè)别长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的投(tóu)资占全社会(huì)固(gù)定资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资(zī)产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超过三(sān)分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市(shì)值的(de)比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市值的(de)比例较高(gāo)，主要是因为住(zhù)房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售制是(shì)对购(gòu)买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。比如(rú)，交(jiāo)房等(děng)待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交(jiāo)房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发商之间的购(gòu)房合(hé)同(tóng)、购房者和(hé)银(yín)行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合(hé)同向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看(kàn)，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不(bù)善，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购(gòu)房者丧失还款能(néng)力或(huò)短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银(yín)行承担，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房者(zhě)的(de)预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确(què)规(guī)定了开(kāi)发企业预(yù)售商品房所(suǒ)得(dé)款项(xiàng)应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预(yù)售款监(jiān)管的具体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年(nián)以来全国并没有统一(yī)的预售资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价(jià)计算(suàn)重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)如(rú)何被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些(xiē)方式(shì)套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房预(yù)售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购房者预(yù)付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护(hù)机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购房(fáng)者支付(fù)的预付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方式(shì)支(zhī)付，或按(àn)工程(chéng)进度分期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用(yòng)两种方(fāng)式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付(fù)后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提(tí)供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一(yī)是(shì)期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期(qī)限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，美国(guó)为防止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公证行或(huò)产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可(kě)通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且(qiě)不承担任何(hé)责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金(jīn)直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发(fā)商施工(gōng)进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目(mù)获(huò)批(pī)后(hòu)即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预约(yuē)公(gōng)证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何(hé)原(yuán)因(yīn)不(bù)能购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)中(zhōng)，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的(de)制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次(cì)发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期(qī)限(xiàn)，期(qī)限结(jié)束(shù)后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计(jì)了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出(chū)现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破产，由保险公司(sī)负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师(shī)严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期(qī)房(fáng)交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开(kāi)发商出现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订(dìng)21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验收(shōu)后(hòu)才能交付(fù)，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英(yīng)国期房预售资(zī)金监(jiān)管极(jí)为严格，资(zī)金(jīn)也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度、支付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律(lǜ)师(shī)将资金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商账(zhàng)户前(qián)经过(guò)两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法(fǎ)，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日(rì)元(yuán)时(shí)，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全(quán)措(cuò)施”，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出(chū)台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者fe2o3是什么化学名称，feo是什么化学名称支付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什么(me)是(shì)定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或指定保证机(jī)构(gòu)或保险机(jī)构签订定金保证委托(tuō)合(hé)同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的(de)购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或(huò)保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目(mù)资金(jīn)账户，交房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以(yǐ)及订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对(duì)期(qī)房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在(zài)此(cǐ)过(guò)程中随着放出贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未(wèi)放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付(fù)款会存入银(yín)行(xíng)专门的(de)项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是(shì)保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包(bāo)括民(mín)营(yíng)企业，加大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计(jì)形势复杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立(lì)开发商违(wéi)约后定金保护(hù)机(jī)制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供(gōng)充(chōng)分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建立(lì)按工程进度(dù)付款机制(zhì)或交房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权(quán)益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关(guān)部门直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发(fā)商应对(duì)房屋质量问题全权(quán)负(fù)责(zé)、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修期(qī)结束后支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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