饱受争(zhēng)议的二手(shǒu)房交(jiāo)易中(zhōng)介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监管(guǎn)总(zǒng)局联合发布了关于规(guī)范(fàn)房地产经(jīng)纪服(fú)务的(de)意见。意见提及(jí)，近年来，部分(fēn)房地(dì)产经纪机构存在(zài)利(lì)用房源客源优势收取过高费用、未(wèi)明码标价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥用客户个(gè)人信息(xī)等问题，加重交易当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背(bèi)景(jǐng)，两(liǎng)部门从加强从业主体管理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪服(fú)务收费、严格(gé)实行明码标价等十方(fāng)面，提出(chū)了意(yì)见。

　　中原地产首席分(fēn)析(xī)师张(zhāng)大(dà)伟称，随着城(chéng)市发展，一二线(xiàn)城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成交比例超(chāo)过(guò)80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介(jiè)居间成(chéng)交(jiāo)，房(fáng)地(dì)产调控重心(xīn)逐渐从开发(fā)商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院住房政策(cè)研究中心首席(xí)研究(jiū)员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于金(jīn)额不低的大宗交易，由(yóu)于(yú)二手(shǒu)房(fáng)交易成(chéng)本(běn)较高、交易(yì)周期较长，具有非常强的(de)专业性，居民往往通(tōng)过中介(jiè)来完(wán)成。但很(hěn)多中介(jiè)利(lì)用(yòng)信息不对称等问(wèn)题，将非(fēi)必(bì)要(yào)的收(shōu)费(fèi)夹带(dài)其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等(děng)，对居民造成额外的负(fù)担，而且(qiě)这些(xiē)服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括(kuò)经纪(jì)服务在内的(de)相关市场交(jiāo)易行为及其(qí)主体进行(xíng)规范(fàn)和(hé)秩序整顿，是房地产市(shì)场管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工作(zuò)的意(yì)义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费问(wèn)题成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注(zhù)最多的一个话题，便是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关(guān)部门(mén)主(zhǔ)要(yào)监管的(de)重点，将是对房地产经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)及(jí)中介交(jiāo)易(yì)进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房(fáng)屋交(jiāo)易过程中，部分价(jià)值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费(fèi)上，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)要合(hé)理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的(de)原(yuán)则(zé)实行(xíng)分档定价。引导(dǎo)由交(jiāo)易(yì)双方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前房地(dì)产经(jīng)纪服务收费(fèi)标准的最早依据(jù)是(shì)1995年国家计委建(jiàn)设部下发(fā)的《关于房地产中(zhōng)介服(fú)务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六(liù)条(tiáo)规(guī)定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行(xíng)的(de)2014年更(gèng)新后的(de)收费(fèi)标准，即根(gēn)据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务(wù)，经(jīng)交易(yì)各方(fāng)协商同意，可在规定的收费(fèi)标准基础上适当上(shàng)浮，上浮(fú)幅度(dù)最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京(jīng)二(èr)手(shǒu)房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中(zhōng)介服务等(děng)57个政府定(dìng)价(jià)，房地产经纪服务(wù)收费多少由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费用(yòng)过程中(zhōng)，相关监管部门当(dāng)前并未明确具体(tǐ)的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程(chéng)中(zhōng)对收费标准进行明码标(biāo)价(jià)即(jí)可(kě)。而房地产经纪服务机(jī)构(gòu)在具体收取过程中，会结(jié)合房屋价值及工资标(biāo)准，综合计(jì)算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两(liǎng)部(bù)门在此次(cì)意见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经(jīng)营(yíng)门店、网站、客户(hù)端等场所(suǒ)或渠(qú)道，公(gōng)示服(fú)务(wù)项目、服务内容和(hé)收费标准(zhǔn)，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪机商业用电多少钱一度 商业用电跟住宅用电有什么区别构提供的基本服务和延(yán)伸服(fú)务，应当分(fēn)别明确(què)服(fú)务项目(mù)和收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清(qīng)单，列明收费标准(zhǔn)、收费(fèi)金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场平均(jūn)水平的房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门将(jiāng)会同(tóng)市场监管(guǎn)等(děng)部门采取(qǔ)约谈(tán)等综(zōng)合(hé)措施进行(xíng)重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门依法查处(chù)不按(àn)规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费等违反价格和(hé)反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法(fǎ)依(yī)规纳入(rù)国家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交(jiāo)价格(gé)越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费(fèi)有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，合理降低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主要还是规范(fàn)行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就(jiù)不同，各家收费(fèi)普(pǔ)遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部(bù)门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定(dìng)，未来如何具(jù)体认(rèn)定其中的(de)细则(zé)，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的(de)调整改善、规范(fàn)化，有利于行业健康发展。同时，由(yóu)于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费(fèi)等都可能对(duì)交易产生影响，这对房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务行业的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由(yóu)上下(xià)家各支付一半的中介费，但在一些热点城(chéng)市(shì)的二手房交易过(guò)程中，往往会有(yǒu)这样的情(qíng)形，因部分购房者处(chù)于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均(jūn)由购房者(zhě)来承(chéng)担。即使一些(xiē)房(fáng)东(dōng)愿意承(chéng)担(dān)中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家(jiā)，市场(chǎng)这(zhè)种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情(qíng)况，一些房(fáng)产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)公司将其视(shì)为向购房者单边收费的行为。部分中介公司可(kě)能(néng)会利用其(qí)支配地位(wèi)，在原(yuán)先经(jīng)纪服(fú)务收费的基础上(shàng)，再次向房(fáng)东收取费用(yòng)，而这部分费用(yòng)，房东(dōng)往往会将其转再次(cì)转嫁给(gěi)购房(fáng)者，这实际上相(xiāng)当于(yú)变相推高了房价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪(jì)服务收费(fèi)，不仅有(yǒu)利于提高交易中操作(zuò)的(de)透明度商业用电多少钱一度 商业用电跟住宅用电有什么区别，也(yě)有(yǒu)利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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