OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库(kù)科(kē)技，引(yǐn)发了(le)公募(mù)REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的(de)影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT开盘继(jì)续延(yán)续此前(qián)几日(rì)的下跌走势(shì)，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲库(kù)科技是(shì)其扩(kuò)募(mù)拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切(qiè)关(guān)注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购(gòu)入(rù)项目的原始(shǐ)权益人(rén)相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近(jìn)期已同步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领(lǐng)导(dǎo)高度(dù)重视，浦东新(xīn)区国资委(wěi)也(yě)高度关(guān)注。

　　多位业内人士(shì)表示(shì)，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较(jiào)大(dà)，但其(qí)实不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目(mù)短(duǎn)期(qī)出租率下(xià)跌(diē)并不会从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值(zhí)，投资者应(yīng)理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的(de)事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低(dī)开，此后二级市场(chǎng)价(jià)格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消(xiāo)息影响，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个交(jiāo)易日(rì)二(èr)级市成大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，干大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思(shì)场价格表现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月21日(rì)上市(shì)以来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看(kàn)，目前上(shàng)市的8只(zhǐ)产业园区基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只均有(yǒu)不同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披露(lù成大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，干大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思)张(zhāng)江光(guāng)大园项目(mù)出租率有所下降，如(rú)今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事件，因此导致二(èr)级(jí)市场价格出现波动(dòng)。”一位(wèi)业内(nèi)人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出(chū)于风险规避的原因，最近几个交(jiāo)易日场(chǎng)内(nèi)资(zī)金有所流出，但是(shì)，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根本上影响其(qí)内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风(fēng)险也得(dé)到一定释(shì)放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到(dào)基本面、情绪面等(děng)多(duō)重(zhòng)因(yīn)素影(yǐng)响，不好判断(duàn)价格是不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表(biǎo)示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不(bù)少(shǎo)产(chǎn)品年内二级(jí)市场跌幅(fú)较大，其实有(yǒu)些隐含(hán)收(shōu)益率高的产品具备一定的(de)投资价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外(wài)，伴随着经(jīng)济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具(jù)备一定(dìng)的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解(jiě)决(jué)招商(shāng)，平稳过度对经(jīng)营现金流没有造成大的影响，“事(shì)件性利(lì)空下调至得(dé)这(zhè)么急、这么深，加上前期(qī)本(běn)身园区类资产就回(huí)调不少了(le)，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他(tā)也强(qiáng)调(diào)，最终(zhōng)还(hái)是(shì)落到租金(jīn)收入受不受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技(jì)。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT发布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资产张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前(qián)，张江REIT因(yīn)其(qí)一季报中披(pī)露的张江光大(dà)园项目出租(zū)率下降事(shì)项，一度二(èr)级(jí)市(shì)场价格出现(xiàn)回(huí)落。在随后召开的业绩说明(míng)会(huì)中管理人就(jiù)相关事项进行了解释说明，市场信(xìn)心得到了(le)一定提(tí)振(zhèn)，二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下(xià)的扩募说明会上，运营团队(duì)表示了对张(zhāng)江光大园项(xiàng)目的信心(xīn)，预计签(qiān)署意向书和合同谈判中的储备租(zū)户正常转化后，项目出租(zū)率将得到回升(shēng)。没想到(dào)仅过了不到(dào)三(sān)周(zhōu)的时(shí)间，张江REIT的(de)扩(kuò)募之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料(liào)未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时间即奔赴现场进(jìn)行了(le)沟通和核实工作，并同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库(kù)提前退(tuì)租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，据悉新(xīn)区(qū)国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关(guān)负责人(rén)介绍(shào)说(shuō)，目前储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了芯片测(cè)试、人(rén)工智能、航天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意向面积(jī)超过(guò)了2万(wàn)方。从意向储备转化(huà)为实际租户(hù)需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签(qiān)署租(zū)赁意(yì)向书来尽快(kuài)锁定一些重要(yào)租户。虽然(rán)收了(le)三个月履(lǚ)约保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场(chǎng)负责的(de成大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，干大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思)态度(dù)，我们(men)肯定要全力与(yǔ)时(shí)间赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成去(qù)化。”相关负(fù)责人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区(qū)域的张(zhāng)江光(guāng)大园项目一(yī)季度末(mò)也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空(kōng)置率，原始权益人(rén)有那么(me)多(duō)储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人(rén)解释，张(zhāng)江光大园一(yī)直以来都坚持以市场化运营(yíng)为导向，历史运营(yíng)表现稳(wěn)定，租户的调(diào)租和换(huàn)租都属于正常情况，而这次项目(mù)的(de)大租户退租正好发生(shēng)在市场活跃度的短期低点(diǎn)，目前市场情况已有所好转。在(zài)看到(dào)出租率下滑情况(kuàng)没有得到及时修(xiū)复后，张江(jiāng)这边也作了(le)一定的资源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分(fēn)隔(gé)空间、交(jiāo)付标准、租(zū)金水平等方面也有一些差异化，张润大厦(shà)多是两千多(duō)平的大平层(céng)，楼(lóu)的成新度高一些，单价(jià)也贵一(yī)些，张江光(guāng)大园单层(céng)以一千平的面积为主，还(hái)有一些(xiē)独栋形(xíng)态的物业。租户自身也会有诉求，也会(huì)根据(jù)自身需(xū)求(qiú)和预算挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成(chéng)了一家(jiā)，后续我们在资源共(gòng)享和联(lián)合营(yíng)销方面能更加充分发(fā)挥协同效应，相信(xìn)可以做(zuò)得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相(xiāng)关负责(zé)人表示，张江(jiāng)集(jí)团和张(zhāng)江高(gāo)科目前在管资产约五百万方，还有一些(xiē)其他在开(kāi)发的储备项目，这些(xiē)都将(jiāng)成为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造张(zhāng)江园区产业(yè)空间资产上市平(píng)台目标的坚(jiān)实后盾和储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资本平(píng)台(tái)和它未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金(jīn)扩容的第一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我们(men)可能面临了一些(xiē)突发情况需(xū)要解决，但(dàn)是(shì)这(zhè)和我们在张(zhāng)江科(kē)学城(chéng)这三十年建设发展过程(chéng)中所经历(lì)的相比，只能算是(shì)一(yī)个非常小(xiǎo)的(de)插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一切可能(néng)化解当前突发事件(jiàn)的所有负面影响，维持预期和(hé)市场的信心。”

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