近两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日(rì)，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此表示，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普通投(tóu)资(zī)者(zhě)注意，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后(hòu)不再(zài)产生(shēng)现金收益(yì)，特(tè)许经营权(quán)分红目前已包含(hán)了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例(lì)在96％以上。

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　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源(yuán)为持有期(qī)分红收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价(jià)格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设(shè)施资产的(de)经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材料和(hé)信(xìn)息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得网络用语kfc啥意思，网络用语KFC啥意思(dé)的现金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)者更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级(jí)副总监李华(huá)平也表示(shì)，根据(jù)《公开(kāi)募集基(jī)础设施证券(quàn)投(tóu)资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可(kě)分配(pèi)金额(é)以现金(jīn)形(xíng)式分(fēn)配给投资(zī)者，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资(zī)角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类(lèi)似(shì)于(yú)债券派息，但不等(děng)同于(yú)债券的(de)固定利息回报，而(ér)是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资(zī)者的角度来看，一(yī)方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红(hóng)水平的(de)预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的(de)影响，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的(de)价格(gé)波动受多重(zhòng)因(yīn)素(sù)的影(yǐng)响，投(tóu)资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也表示(shì)，近(jìn)期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和(hé)债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩(jì)相对(duì)经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基金(jīn)份(fèn)额的开(kāi)盘(pán)指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金(jīn)份(fèn)额净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获得公平(píng)的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投(tóu)资者长期投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航(háng)基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提是(shì)本(běn)金之(zhī)上的(de)增值部(bù)分(fēn)不(bù)同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是本(běn)金与增值两个部(bù)分，两个部(bù)分之间(jiān)的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期(qī)后基(jī)金价值面(miàn)临(lín)极大不确定性，这(zhè)是(shì)该类(lèi)投资(zī)者应(yīng)该注意的(de)情(qíng)况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要(yào)包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收(shōu)益，而持(chí)有特许经(jīng)营类产品的(de)收益主要来自(zì)项目每年(nián)的(de)现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了利(lì)润分(fēn)配和本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资(zī)产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投资者在(zài)选择(zé)投(tóu)资(zī)标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也(yě)表示(shì)，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而(ér)形成区别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较短的特(tè)许经营项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分(fēn)派率(lǜ)水平(píng)。对(duì)于剩余期限较长的(de)特(tè)许经营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目的(de)分派金额包含了(le)投资本金(jīn)，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额(é)单价随着(zhe)分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土地或(huò)建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永续经营(yíng)的(de)假设(shè)反映在基础资(zī)产(chǎn)的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多(duō)位业内(nèi)人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年(nián)报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流(liú)，二是(shì)可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)，二者(zhě)存(cún)在本质性区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企(qǐ)业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业(yè)本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润表的(de)项目进行调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相(xiāng)对(duì)股债市场独立(lì)的(de)资产配(pèi)置功能，比较适合长期(qī)持(chí)有。建议投资(zī)者对经(jīng)营权类的(de)资产可(kě)以更多(duō)关注内部收(shōu)益率的高低，对(duì)产权类的资(zī)产更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层(céng)资产的(de)经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资(zī)产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实(shí)力(lì)等多重因(yīn)素来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的(de)短(duǎn)期(qī)博弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回(huí)调，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分(fēn)配金额(é)预测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金额与募集材料中披(pī)露预(yù)测(cè)进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济(jì)及(jí)市场(chǎng)的实(shí)际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人(rén)也称。

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