文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国(guó)住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是(shì)房地(dì)产从大开发(fā)时(shí)代(dài)步入高质(zhì)量(liàng)发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的(de)最(zuì)大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是(shì)个(gè)技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中(zhōng)国(guó)一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。从个人层(céng)面看，预售制(zhì)对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国(guó)外什么(me)情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的(de)方(fāng)式(shì)。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一般有(yǒu)严格(gé)的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期(qī)房后并非(fēi)像(xiàng)中国(guó)一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而(ér)是根据开发(fā)商工程(chéng)进度(dù)在完全交房前进行(xíng)分(fēn)期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严(yán)格的资(zī)金监管、分期(qī)支付以及违约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天(tiān)大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业企(qǐ)业(yè)健康发(fā)展的重大(dà)措施。在当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国(guó)务(wù)院(yuàn)发展研(yán)究中(zhōng)心(xīn)参(cān)与财税改革方案(àn)研(yán)究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进行过(guò)长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付(fù)购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期(qī)长等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)。针对这一系(xì)列问(wèn)题(tí)，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一(yī)经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年(nián)经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方(fāng)法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一(yī)个(gè)亮(liàng)点(diǎn)，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的(de)订金，采用类似租(zū)金(jīn)的分期付(fù)款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民(mín)众(zhòng)购(gòu)房的资金(jīn)压(yā)力，加速了房屋的(de)建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在(zài)当时可(kě)谓(wèi)是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地解决了核心的住房供(gōng)不应求的(de)问题(tí)，使房市(shì)发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规(guī)范化，建立健全(quán)的监(jiān)管机制(zhì)，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的(de)一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师(shī)所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求(qiú)律师(shī)行在银行开(kāi)设的(de)信托账户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向(xiàng)使前期(qī)发展工业(yè)化的进程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问(wèn)题，才能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不(bù)再(zài)适(shì)用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出(chū)台(tái)多项文(wén)件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制(zhì)，从计(jì)划(huà)经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资(zī)金和开发时间周期长(zhǎng)的(de)两大(dà)难题，开发(fā)商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一(yī)个(gè)项目的(de)开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房(fáng)改货币(bì)化，中国人民(mín)银行等(děng)多方(fāng)迅(xùn)速出(chū)台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大作用推动了(le)房地产(chǎn)市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售(shòu)制的(de)初(chū)衷(zhōng)是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的房屋预(yù)先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商办理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次(cì)性(xìng)付清(qīng)首(shǒu)付(fù)款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发(fā)商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展进(jìn)程。预售制在过去20多年对(duì)中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)市场的(de)稳(wěn)步发展起到(dào)了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基(jī)本适居(jū)，住(zhù)房(fáng)事业(yè)取得(dé)巨(jù)大(dà)进步，数十年时间走(zǒu)完发达(dá)国家几百年(nián)城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入(rù)快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为中国内地商(shāng)品房销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的(de)发展。中国内地房地(dì)产历(lì)经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房(fáng)地(dì)产带动的上下游产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从房地产融(róng)资存(cún)量占社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房(fáng)市值(zhí)占股债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与股债房市(shì)值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住(zhù)房(fáng)市值(zhí)高，以及中(zhōng)国(guó)资本(běn)市场发(fā)育尚不成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是一方水等于多少升，一方水等于多少升水(shì)对购买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面不公平(píng)制度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还(hái)，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信(xìn)用和购(gòu)房者(zhě)对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场波(bō)动或经营(yíng)不(bù)善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过(guò)与购房者签订(dìng)的(de)预(yù)售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则(zé)风(fēng)险完(wán)全由银行承(chéng)担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开(kāi)发(fā)企业预售商品(pǐn)房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具(jù)体办(bàn)法，由房地(dì)产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年(nián)以来(lái)全国并没(méi)有统一的(de)预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照项目的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者(zhě)项目工(gōng)程(chéng)总额报(bào)价(jià)计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被(bèi)迫继续(xù)还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套(tào)取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地(dì)项目(mù)间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了(le)资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房(fáng)者(zhě)预(yù)付资金，一般设(shè)有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房(fáng)屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预付款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保一方水等于多少升，一方水等于多少升水护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有两种方式，一(yī)是(shì)期房由政(zhèng)府或第三方验收合格(gé)并提供验(yàn)收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金(jīn)一定(dìng)期限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还(hái)款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美(měi)国为(wèi)防止开(kāi)发商(shāng)挪用资(zī)金(jīn)，购房者的(de)定金及首付(fù)款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司(sī)的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全(quán)部来自银行，银行根据(jù)工程进度(dù)向开(kāi)发商提供一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银(yín)行利(lì)益(yì)，银行有充(chōng)分(fēn)动机(jī)监管开发(fā)商(shāng)施(shī)工进度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还。如(rú)由于(yú)任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易(yì)税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房(fáng)款中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最(zuì)低(dī)首付比例(lì)，可零(líng)首付(fù)购(gòu)房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取按(àn)工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付(fù)节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支付(fù)房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等(děng)各个(gè)环节，各(gè)环节(jié)内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同(tóng)签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付(fù一方水等于多少升，一方水等于多少升水)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国(guó)期房预售(shòu)资金监(jiān)管极(jí)为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过(guò)程中，由(yóu)买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发(fā)商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易(yì)立(lì)法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对(duì)购房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律要求开(kāi)发(fā)商必(bì)须(xū)完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构或保险机构(gòu)签(qiān)订(dìng)定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房(fáng)者定(dìng)金的(de)保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相(xiāng)应(yīng)的(de)保(bǎo)证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或(huò)保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)即(jí)可向银(yín)行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款在交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由(yóu)银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款(kuǎn)按工(gōng)程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一(yī)的选购(gòu)权(quán)合(hé)同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订(dìng)购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的(de)首(shǒu)付及印(yìn)花(huā)税(shuì)，同时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支(zhī)付(fù)节(jié)点一(yī)般为合(hé)同签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道(dào)门窗等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在(zài)此过(guò)程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未(wèi)放(fàng)款(kuǎn)部(bù)分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专(zhuān)门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当(dāng)前房(fáng)地产(chǎn)到了(le)政策出(chū)手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予强有力(lì)的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个(gè)行业，为每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大(dà)关(guān)键是(shì)推动城(chéng)市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商(shāng)违约后定(dìng)金保(bǎo)护机(jī)制，如将已(yǐ)支(zhī)付(fù)定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进(jìn)度付款机制或(huò)交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护购房者的(de)权(quán)益(yì)。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入(rù)独立于(yú)开(kāi)发商、银行的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机(jī)构(gòu)，或由政府(fǔ)相关(guān)部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修(xiū)，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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