OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技，引发(fā)了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘(pán)继续延(yán)续此前几日的下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌幅(fú)一度扩大(dà)，尾(wěi)盘(pán)有(yǒu)所拉(lā)升(shēng)，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设(shè)施资(zī)产张(zhāng)润大厦(shà)的重(zhòng)要承租方之(zhī)一(yī)，目前未收到(dào)哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人将继续密(mì)切关(guān)注哲库科(kē)技后(hòu)续(xù)情(qíng)况，积(jī)极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目(mù)的原始权(quán)益(yì)人相关负责人也表(biǎo)示，近期已同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户(hù)，积极应对(duì)哲(zhé)库(kù)提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视(shì)，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人(rén)士(shì)表示，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT近期市(shì)场波动(dòng)较(jiào)大(dà)，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外(wài)价(jià)值(zhí)，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的事件继续扰动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后(hòu)二级市场(chǎng)价格开(kāi)始(shǐ)震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全(quán)天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市(shì)场公募(mù)REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前(qián)上市的(de)8只(zhǐ)产业园区(qū)基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只(zhǐ)均有不同(tóng)程度(dù)下跌(diē)，8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs5月15日(rì)平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季(jì)报(bào)中已经披露张江光大(dà)园项目(mù)出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市(shì)场价格出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于风险规避的(de)原因(yīn)，最近几个交易日场内资金有所流(liú)出，但是，不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格(gé)涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价(jià)格是不是(shì)已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还(hái)有一(yī)位业内(nèi)人士表(biǎo)示，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场(chǎng)跌幅(fú)较大，其(qí)实有些隐含收益率(lǜ)高(gāo)的(de)产品具备一定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随(suí)着经济(jì)复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物(wù)流(liú)类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备一(yī)定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私募(mù)基金(jīn)执(zhí)行(xíng)董事高如星对(duì)此表示，若张江园区(qū)最终能顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经营现金流没有造成大(dà)的影响，“事件性利空下调至(zhì)得这么急、这肉夹馍可以带上飞机吗，肉夹馍可以带上飞机吗国内么(me)深，加上(shàng)前期本(běn)身园(yuán)区类资产就回调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不(bù)过，他也(yě)强调，最(zuì)终(zhōng)还(hái)是(shì)落(luò)到租金收入受不受影响，影(yǐng)响多大(dà)，估(gū)计园(yuán)区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权益(yì)人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科(kē)技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季(jì)报中披露的张江光大园项目出租率(lǜ)下(xià)降(jiàng)事项，一度(dù)二级(jí)市(shì)场价格出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相关事项进行了解释(shì)说(shuō)明，市场(chǎng)信(xìn)心得到了一(yī)定提振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上(shàng)和(hé)线(xiàn)下的(de)扩募说明(míng)会(huì)上，运营团队表示了(le)对(duì)张江(jiāng)光大园项(xiàng)目的信心(xīn)，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项(xiàng)目出(chū)租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不(bù)到三(sān)周的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告(gào)引(yǐn)起了市场各方的(de)广(guǎng)泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的原(yuán)始权(quán)益人相关(guān)负责人坦言，事发突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了(le)沟通和(hé)核实(shí)工作，并同步(bù)启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，据悉新(xīn)区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　当谈及(jí)储备租(zū)户(hù)情况，相(xiāng)关(guān)负责(zé)人(rén)介绍说，目(mù)前储(chǔ)备租户还是比较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人(rén)工(gōng)智能、航天产业、信息(xī)技术等(děng)产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万(wàn)方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户(hù)需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通(tōng)过签(qiān)署租(zū)赁意向书(shū)来尽肉夹馍可以带上飞机吗，肉夹馍可以带上飞机吗国内快锁定一些重要租户。虽然收了三个(gè)月履(lǚ)约保(bǎo)证金(jīn)给了我们一些(xiē)空间，但本(běn)着对(duì)首批(pī)扩募、对市场(chǎng)负(fù)责的(de)态度，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑(pǎo)，把这些面(miàn)积在短(duǎn)期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益(yì)人有那么多储备租(zū)户，之(zhī)前的(de)空置率为何未能得到(dào)解(jiě)决。

　　对此相关(guān)负责人解(jiě)释，张江光大园一直以来都(dōu)坚持以市(shì)场化(huà)运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定，租户(hù)的调(diào)租和换租都属于正常(cháng)情(qíng)况，而(ér)这(zhè)次项目的大(dà)租户退租正好发生(shēng)在市场活跃度的短期(qī)低(dī)点，目前(qián)市场(chǎng)情况已有所好转。在看到(dào)出租(zū)率下滑情况没(méi)有得到及时修复后，张江这(zhè)边也作了一(yī)定的(de)资源调配和倾斜，引入了一(yī)些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园项目在给租户(hù)的分隔空间、交付(fù)标准、租金水平等方(fāng)面也有一些差异化，张润(rùn)大厦(shà)多(duō)是(shì)两(liǎng)千多(duō)平(píng)的大平(píng)层，楼(lóu)的成新(xīn)度高(gāo)一(yī)些，单价(jià)也贵一些，张江光大园单层以一千平(píng)的面(miàn)积为主，还有一些独栋形态(tài)的物业。租户自(zì)身也会(huì)有(yǒu)诉(sù)求，也会根据自(zì)身(shēn)需(xū)求(qiú)和预算挑选区(qū)域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成(chéng)以后(hòu)，新老资(zī)产(chǎn)的管(guǎn)理人都变成了一(yī)家，后续我们在资源共享和联合营(yíng)销方面(miàn)能更(gèng)加充(chōng)分(fēn)发挥(huī)协同效应，相(xiāng)信可以做(zuò)得(dé)更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集(jí)团和张江高(gāo)科目前在管资产(chǎn)约五百万(wàn)方(fāng)，还有(yǒu)一些(xiē)其他在开(kāi)发的储备项目(mù)，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园(yuán)区产业空间资产上市平台(tái)目标的(de)坚实后盾和(hé)储备资源。“我(wǒ)们非常重视(shì)张江REIT这(zhè)个资本平(píng)台和它(tā)未来的发展(zhǎn)。”相关(guān)负责人表示，“这(zhè)次扩募(mù)是我们实(shí)现基金扩容的(de)第一步，也是至关重要(yào)的一(yī)步(bù)，眼下我们(men)可能(néng)面(miàn)临(lín)了一些突发情况需要解决(jué)，但是这和我们(men)在(zài)张江科(kē)学城(chéng)这三(sān)十(shí)年(nián)建设发展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算是一个非常小的插曲(qū)。我们有信心(xīn)排除万难(nán)，尽(jǐn)一切可能化(huà)解(jiě)当前突发(fā)事(shì)件(jiàn)的所有负面影响(xiǎng)，维持(chí)预期(qī)和市场的信(xìn)心。”

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