导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地(dì)产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查(chá)数(shù)据(jù)显示(shì)城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露的(de)近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括(kuò)大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公(gōng)楼(lóu)、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关(guān)。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较发达(dá)国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样(yàng)不意味(wèi)着(zhe)中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国(guó)城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布中国(guó)家庭户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法满足流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁和置业需求。全国总人(rén)口的近(jìn)三成都是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生了额(é)外的(de)住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地(dì)产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不(bù)断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，区(qū)域经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住(zhù)宅的(de)改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大(dà)房子(zi)”的(de)改善(shàn)性需求正在(zài)不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还(hái)是(shì)供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们(men)无(wú)法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来房地产(chǎn)市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观(guān)察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩的直观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查工作情况为主题(tí)的新闻(wén)发(fā)布会(huì)上，负(fù)责(zé)人对外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取(qǔ)了全国(guó)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查数据公(gōng)布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1，看(kàn)似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间(jiān)数(shù)量有关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完(wán)全(quán)反映出城镇居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅(zhái)相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住(zhù)宅(zhái)来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计(jì)算中国(guó)居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前(qián)商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我们(men)就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)和(hé)非商品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)数除以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得到城(chéng)镇户(hù)均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户(hù)比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　虚部是什么意思，复数的实部和虚部是什么 alt="中(zhōng)国户均几套房？| 民生·周(zhōu)君芝团队(duì)" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161806597.png">

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们(men)利(lì)用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算(suàn)得到(dào)：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数(shù)里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要(yào)进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而我们(men)估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味(wèi)着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意(yì)味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民(mín)换(huàn)房等(děng)因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年(nián)的(de)中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高(gāo)工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低的县城购(gòu)买一套(tào)房(fáng)。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动(dòng)人(rén)口的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户(hù)的生(shēng)活带来了(le)很大的不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存(cún)在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为(wèi)一居(jū)室(shì)和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资源(yuán)紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进城(chéng)和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方(fāng)米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的(de)住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平(píng)方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在(zài)困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似(shì)已经户户有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口静态结(jié)构和动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国(guó)未来地产仍(réng)有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发(fā)展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及(jí)到(dào)买房(fáng)租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来(lái)新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间(jiān)为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工作(zuò)会议明(míng)确指出(chū)支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的(de)人均住宅间数较其(qí)他(tā)国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平(píng)有(yǒu)着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将(jiāng)是(shì)住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于城市(shì)能级(jí)之间差(chà)异(yì)，优质(zhì)小(xiǎo)区(qū)和(hé)老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存(cún)在(zài)统(tǒng)计(jì)偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预期。

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