导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面(miàn)积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次(cì)人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅外面黑里面粉会介意吗，为啥我对象外面黑的里面发红建(jiàn)筑(zhù)，如商业(yè)办公楼(lóu)、学(xué)校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人(rén)均一间(jiān)房所能满足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。中国的(de)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数较(jiào)发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居(jū)民(mín)户均1套(tào)房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎(hū)意味着户户有房(fáng)，然(rán)而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平(píng)衡，是(shì)因为户均一套房无(wú)法(fǎ)满足流(liú)动(dòng)人口的(de)租赁和置业需求。全国(guó)总人口的(de)近(jìn)三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四大(dà)新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较(jiào)发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时(shí)代已至(zhì)，大分化时(shí)代下地产矛盾则更(gèng)多体现在(zài)住宅(zhái)质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城市之间，不同(tóng)区(qū)域(yù)板块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激(jī)增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡(héng)，或是仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅存(cún)量数(shù)据(jù)并未(wèi)公布，我们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何(hé)有(yǒu)效(xiào)观察中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断(duàn)站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害综合(hé)风险普查工(gōng)作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还(hái)包括(kuò)了大量商业(yè)楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数(shù)据公布了(le)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与(yǔ)房间(jiān)数量(liàng)有(yǒu)关(gu外面黑里面粉会介意吗，为啥我对象外面黑的里面发红ān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)不能(néng)完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是(shì)以(yǐ)家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直接(jiē)公(gōng)布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年(nián)商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居(jū)民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量(liàng)到(dào)底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏(fá)一个准确(què)统(tǒng)计(jì)。我(wǒ)们利用既(jì)有统(tǒng)计(jì)数据(jù)，大致(zhì)测算得(dé)到(dào)中国存(cún)量房(fáng)地(dì)产(chǎn)套(tào)数，并进(jìn)一步推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中期(q外面黑里面粉会介意吗，为啥我对象外面黑的里面发红ī)房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计(jì)销售(shòu)套数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中国城镇居民的(de)住宅结构(gòu)特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居(jū)民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人(rén)口(kǒu)流动、居民(mín)换(huàn)房等因素(sù)产生的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一(yī)套房，就(jiù)会造(zào)成人口净(jìng)流(liú)入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家(jiā)县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动人口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸(xī)引(yǐn)打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的(de)大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房(fáng)价较(jiào)低的(de)县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动(dòng)人口的(de)租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道(dào)等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不(bù)便和安(ān)全隐(yǐn)患，并(bìng)且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未(wèi)来大都会(huì)被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二(èr)居(jū)室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未来(lái)地(dì)产的需求驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过(guò)一(yī)半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积(jī)，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住(zhù)宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还(hái)会(huì)有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国(guó)人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上(shàng)升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户(hù)数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经济发展带(dài)来(lái)的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济(jì)板块的分(fēn)化(huà)日(rì)益明显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及(jí)到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造(zào)时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的(de)住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业(yè)管理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持(chí)住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较其(qí)他国(guó)家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有(yǒu)着(zhe)密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年(nián)是中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未(wèi)来将(jiāng)是(shì)住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种(zhǒng)分化不(bù)单局(jú)限于城(chéng)市能级之(zhī)间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和(hé)老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的差异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调(diào)查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实(shí)际(jì)值可能偏(piān)低，其增速(sù)可能超预期。

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