万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外走红，让这个(gè)位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全(quán)国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫集团成了(le)共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房(fáng)产(chǎn)的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难怪(guài)有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个位于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴(bào)雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国(guó)信(xìn)达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项目(mù)的(de)抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上述不良债权转让项目(mù)的处置(zhì)主体是(shì)中国(guó)信达资产管理股份有限公司北京(jīng)市分公司（下称中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分），处置的是对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次(cì)围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的故(gù)事(shì)，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果该报道属实(shí)，说明(míng)这些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有(yǒu)人(rén)住(zhù)的(de)。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信(xìn)达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子(zi)根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团(tuán)早(zǎo)就(jiù)把这75套房子(zi)抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没资(zī)金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主。另据地(dì)产自媒体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的(de)高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确(què)实已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让(ràng)这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执(zhí)行(xíng)中，业主已经(jīng)支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但未办理过(guò)户手续的(de)，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经查封的(de)可以向法(fǎ)院提(tí)出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查(chá)封(fēng)，同(tóng)时(shí)可以联合起诉(sù)开发商，要求退还(hái)购(gòu)房款或办理房产证，并承担(dān)违约责(zé)任(rèn)。

　　此外(wài)，今(jīn)年(nián)4月，人民法院报公(gōng)布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者权利保护问(wèn)题的(de)批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住(zhù)为目的购买房屋并(bìng)已支(zhī)付全(quán)部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先(xiān)于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人(rén)民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际(jì)支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中国信达(dá)申请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行列(liè)，中(zhōng)国金(jīn)谷(gǔ)国际信托(tuō)有限责任公(gōng)司成为了(le)唯(wéi)一股东，后者(zhě)由中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没(méi)有很(hěn)大规模(mó)，也没(méi)嫦娥二号拍到外星人已经证实有很(hěn)高(gāo)的(de)国民(mín)知名度(dù)，但却在北京豪宅圈(quān)留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型(xíng)知名(míng)房企手中，抢下了(le)北京万(wàn)柳地(dì)块，成为北京(jīng)当年(nián)的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年(nián)银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年末(mò)上市的它，对手是(shì)当时有名(míng)的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不(bù)少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发商光环(huán)的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文(wén)书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团(tuán)，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急(jí)转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于(yú)收购北京国(guó)安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开(kāi)始了多(duō)元(yuán)化(huà)转型(xíng)，但转型之(zhī)路并不(bù)好走(zǒu)。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进(jìn)军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目(mù)光，放(fàng)到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本(běn)退(tuì)出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的(de)新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团(tuán)手(shǒu)中拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国(guó)安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中赫为(wèi)什(shén)么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集(jí)团(tuán)股份质押(yā)陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安(ān)的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截(jié)至(zhì)2020嫦娥二号拍到外星人已经证实年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇(fù)还在(zài)持续质押手中的中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安和中赫(hè)的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列(liè)被执(zhí)行人，执行标的高达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，上(shàng)述被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸(xìng)免于难。不过在实(shí)控(kòng)人都成为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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