文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态(tài)，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房(fáng)，没钱没(méi)实(shí)力的(de)别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过(guò)时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方面不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商(shāng)品房预售最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆(gān)的(de)方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不少国家存(cún)在预(yù)售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后(hòu)才可(kě)以开哆瑞咪发嗦啦西哆8个音怎么写 - 手机爱问，哆瑞咪发嗦啦西哆8个音怎么读始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根据(jù)开发商(shāng)工(gōng)程进(jìn)度(dù)在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度(dù)是(shì)需要严格的资金监管、分期(qī)支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段(duàn)性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入(rù)存量时代，取消预(yù)售制度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然(rán)这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机(jī)制。这是(shì)个技术活，只要坚持(chí)市场化(huà)改革，中国(guó)一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和居(jū)住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根本(běn)最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是(shì)向善，是以客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也(yě)不能例(lì)外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持(chí)当(dāng)期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中(zhōng)心参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十(shí)年代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是地(dì)产行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代(dài)，中国(guó)香港还未(wèi)推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实(shí)力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的(de)经验(yàn)，对于商品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到(dào)的见解(jiě)，在努力(lì)寻(xún)求方法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层(céng)价格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的(de)分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了(le)民众购(gòu)房的(de)资(zī)金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资金问题(tí)，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大(dà)特(tè)色，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决(jué)了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化(huà)，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对(duì)于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支付(fù)，还(hái)要证明自(zì)身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在(zài)银行(xíng)开(kāi)设的(de)信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商(shāng)操作(zuò)等(děng)采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基(jī)础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房(fáng)基础等(děng)城市(shì)化配套问题，才能(néng)进一(yī)步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚(wǎn)、增(zēng)速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地(dì)产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先(xiān)后(hòu)出台(tái)多项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内房地(dì)产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于(yú)进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的(de)通(tōng)知》文(wén)件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货(huò)币化、住房供给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经济下(xià)的福利分房转向市场经济(jì)的(de)商(shāng)品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决了(le)房(fáng)企缺少资金和开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预(yù)售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契(qì)合中国内(nèi)地(dì)的商品房预售(shòu)制度。预(yù)售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的(de)房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或(huò)房款的(de)行为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办(bàn)理预售(shòu)许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记(jì)和预告(gào)登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房过(guò)程(chéng)中(zhōng)，购(gòu)房者需要(yào)一次性付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行(xíng)贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商可(kě)能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了(le)高(gāo)周(zhōu)转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房销售(shòu)的最(zuì)主要方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对(duì)中(zhōng)国(guó)内地房地产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不(bù)仅解决了(le)房地产市场快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)的(de)资金需求，也提高了居(jū)民(mín)居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国内地房(fáng)地产行(xíng)业的(de)发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产(chǎn)业的(de)快速发(fā)展，房地产企业(yè)从无到(dào)有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地(dì)产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投资占全社会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资(zī)存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在(zài)，当前的(de)负面(miàn)效(xiào)应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的(de)单(dān)方(fāng)面(miàn)不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的(de)风险。比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和(hé)银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的(de)合(hé)同关系(xì)，如(rú)果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据(jù)购房合同(tóng)向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用(yòng)和(hé)购(gòu)房者(zhě)对(duì)行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波(bō)动(dòng)或(huò)经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款等，则(zé)风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银(yín)行将(jiāng)面临较(jiào)大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者的(de)预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中明确(què)规定了开发(fā)企业预(yù)售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关(guān)的工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管(guǎn)理部门(mén)制(zhì)定(dìng)。但(dàn)多年以来全国(guó)并没有(yǒu)统(tǒng)一的(de)预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则(zé)按(àn)照项目(mù)的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面(miàn)积(jī)或者项(xiàng)目工程总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户(hù)资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调(diào)预售(shòu)款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付(fù)资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而(ér)拨付(fù)的工(gōng)程(chéng)款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过(guò)这些方式(shì)套取(qǔ)的资金，在房企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和(hé)楼盘(pán)建设，形成(chéng)一(yī)种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房款在房屋(wū)交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保(bǎo)护：房(fáng)屋(wū)交付质(zhì)量(liàng)的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府或第(dì)三方验收(shōu)合格并(bìng)提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是(shì)开发商为(wèi)购(gòu)房者提供一定的(de)保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后(hòu)按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节(jié)，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付(fù)后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第(dì)三方公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可通过(guò)申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担(dān)任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发(fā)商(shāng)在(zài)房屋建设过程中的资(zī)金全部(bù)来自(zì)银(yín)行(xíng)，银行(xíng)根据工程进(jìn)度(dù)向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付(fù)购房，房款按(àn)建造工期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发(fā)商(shāng)或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即(jí)可预(yù)售房屋(wū)。签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签(qiān)订合(hé)同后(hòu)定金退还。如由(yóu)于任何原因不(bù)能购买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有(yǒu)规(guī)定(dìng)最低首付比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期(qī)支付房款的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完(wán)工、内(nèi)部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　哆瑞咪发嗦啦西哆8个音怎么写 - 手机爱问，哆瑞咪发嗦啦西哆8个音怎么读按揭方面，购房者可在(zài)支付房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一(yī)定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋出(chū)现重大(dà)延(yán)期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个(gè)环节，各(gè)环节内容确认(rèn)无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发(fā)商(shāng)出(chū)现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购(gòu)房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合(hé)同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规(guī)定房(fáng)屋必须(xū)经过房产公(gōng)证公司的检验验收后(hòu)才能(néng)交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严(yán)格(gé)，资金也由律师监(jiān)管，在(zài)确认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一(yī)房二卖(mài)”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律要求开发(fā)商必(bì)须完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可(kě)预售(shòu)。什么是定金保全(quán)措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者(zhě)定金(jīn)的保证或(huò)保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他(tā)预(yù)先(xiān)支付的购房款也(yě)受该措施保护(hù)。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书向金(jīn)融机构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按(àn)工程(chéng)进度(dù)支(zhī)付，所(suǒ)有资金(jīn)进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开发(fā)商有统(tǒng)一(yī)的选购(gòu)权合同(tóng)以及订(dìng)金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)方(fāng)面，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者需支付(fù)15％的(de)首付及印花税，同时购房(fáng)者向银(yín)行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基(jī)完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部(bù)分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到(dào)了(le)政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善(shàn)型(xíng)需求的支(zhī)持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在(zài)正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行业，为(wèi)每(měi)个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的(de)权益。资(zī)金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对(duì)房屋(wū)质(zhì)量问题全(quán)权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。

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