“现在的房(fáng)地产很(hěn)难再(zài)出现像过(guò)去十年的系统性行情。”思睿集团合伙人、首(shǒu)席(xí)经(jīng)济学(xué)家洪(hóng)灏向《红(hóng)周刊(kān)》表示，房地产行业分化的愈加明(míng)显，让机构和投资者的(de)关(guān)注度从(cóng)板(bǎn)块向单个标的(de)转移。上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，从行业来(lái)看，无论是业绩，还是估(gū)值，房(fáng)地产(chǎn)都已经双杀到了最底部，而且是(shì)反复地杀到了底部，再往下的空间已经不大了。

　　三(sān)道红线等(děng)指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那(nà)么如(rú)何寻找房地(dì)产个股的阿(ā)尔法呢？

　　洪灏提(tí)醒(xǐng)，在房地产赛道中进行选择(zé)，需(xū)要非常小心，避免选了半天，标的公司出现爆雷的情况。除此之外，洪灏指出(chū)，需要满足以下三个(gè)基准(zhǔn)：有大的国资背景(jǐng)的、杠杆率较低的、此前没(méi)有踩过红(hóng)线(xiàn)的(de)。

　　他(tā)还表示，如果(guǒ)关注一下今年(nián)房地(dì)产的(de)开发(fā)资(zī)金来源，可以发现(xiàn)，其(qí)实银行(xíng)的信(xìn)贷(dài)倾向(xiàng)是不太愿意给房企贷款的，房企的主要资金来源来自(zì)新盘的销(xiāo)售。但今(jīn)年新房的销售情(qíng)况相(xiāng)较一般。再(zài)关(guān)注(zhù)一下，哪些房企能从银行拿(ná)到钱，其实(shí)主要还是那些有国企背(bèi)景(jǐng)的房企，民营房企相对比较困难(nán)，所以整个行业出现了(le)一个很明显的分化(huà)，无论是在销售(shòu)，还是融(róng)资等各个方面(miàn)都非常明显。现在(zài)有(yǒu)国(guó)资背景的房企在资本市场表现相(xiāng)对较好(hǎo)，但没(méi)有国资背景的民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)股价大多表现很一般。

　　陈昊扬则(zé)向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》表示，在房地产行业内，我们的(de)逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具体(tǐ)到如何挖掘，我(wǒ)们(men)会特别重视企(qǐ)业的成本优势，更具体一点，就是(shì)它(tā)的净借贷(dài)水平（净负债率）是不是行业内的最低水平(píng寒江孤影江湖故人相逢何必曾相识是什么意思，寒江孤影四句诗是什么意思)；利(lì)润(rùn)率是不是行业内(nèi)最(zuì)高的；融资(zī)成本是否是(shì)行业内最(zuì)低(dī)的；建安成本是否也是(shì)业内最低的；这些都(dōu)是我们看重(zhòng)的一(yī)家房企的综合成本。

　　需(xū)要(yào)注意的是(shì)，能够同时满足上述(shù)条(tiáo)件的房企(qǐ)并(bìng)不多(duō)。即便是在国央企(qǐ)中(zhōng)，仍(réng)有部分房企出现了“三(sān)道红(hóng)线”的“踩(cǎi)线”情况，且(qiě)有(yǒu)逐(zhú)渐恶化的趋(qū)势。以寒江孤影江湖故人相逢何必曾相识是什么意思，寒江孤影四句诗是什么意思A股为例，《红周刊》根(gēn)据Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发(fā)展、陆家嘴(zuǐ)、格力地产(chǎn)、西(xī)藏城投(tóu)、中(zhōng)交地产、中(zhōng)国武夷等(děng)国央企“三道(dào)红(hóng)线”全踩。

　　除此之外，城建发展(zhǎn)、京投发展、光明(míng)地(dì)产、云(yún)南城投(tóu)、首(shǒu)开(kāi)股份、珠江股(gǔ)份(fèn)、城投(tóu)控股等国(guó)央(yāng)企房企也(yě)踩了“三道红线(xiàn)”中的两条。

　　2022年激进扩(kuò)张房企

　　需警惕其重(zhòng)蹈覆(fù)辙

　　不难看出，即便是有着较稳健特色的国(guó)央企房企，其财务指(zhǐ)标称得(dé)上(shàng)完全健康的(de)仍是少数。而更加值得注意的是，在2022年，不少国企，甚至地方国企开始(shǐ)大举扩张。而这无(wú)疑又进一步考验着国(guó)央企的资金链情况。

　　对房(fáng)企而言，扩张速(sù)度的张弛有度尤为重(zhòng)要，节奏把握准确，有(yǒu)助于(yú)房企(qǐ)储备优(yōu)质(zhì)“弹药”；但过于(yú)乐(lè)观(guān)的预判未来市场，以及过(guò)于激进(jìn)的扩张拿地(dì)节奏也(yě)有可能让房企重(zhòng)蹈此前的(de)高杠杆覆(fù)辙(zhé)。

　　陈昊(hào)扬(yáng)以(yǐ)其配置的一(yī)家房企进行举例，它从2018年(nián)开始到2021年，连续4年的净(jìng)借贷比(bǐ)例都维持(chí)在33％左右，完(wán)全没有增加(jiā)杠杆(gān)比例。而到2022年，这(zhè)家房(fáng)企(qǐ)明显感觉到机(jī)会来了(le)，其(qí)开(kāi)始在一线城市(shì)进行大举(jǔ)拿地，净负(fù)债率也由此(cǐ)前的33％左(zuǒ)右水(shuǐ)准提高到45％左右，涨了接(jiē)近三分之一。与此同(tóng)时，该房(fáng)企(qǐ)新(xīn)购入地块(kuài)也(yě)实现了(le)快(kuài)速的开盘利用率，预计今(jīn)年会有更多的楼(lóu)盘入市。像这类(lèi)企业就符合“最后的赢(yíng)家”的特点。一方面，在(zài)于它本(běn)身(shēn)储备(bèi)了很多(duō)弹药，去年拿地超(chāo)1000亿元，且其中一半在(zài)一(yī)线(xiàn)城市，另外一半也主要集(jí)中在强二线和(hé)二线城市(shì)；另一方面，它(tā)的扩(kuò)张(zhāng)是有节制地扩(kuò)张。

　　陈昊扬(yáng)同样提醒道，与(yǔ)之相反(fǎn)，有些房企(qǐ)的扩张速(sù)度让人感觉(jué)又回到了2016年、2017年，或者说(shuō)看到(dào)了2016年(nián)～2020年期间(jiān)扩张的(de)民营(yíng)企业(yè)的影子。虽(suī)然说，见到机会时(shí)要出手，但出(chū)手的章法仍要小心(xīn)，如果负债率扩张(zhāng)得太快，但未来的两年市场没有想(xiǎng)象得那么好，可(kě)能会重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙。

　　那么如(rú)何来(lái)衡量一家房企(qǐ)的扩张(zhāng)速度是否激进？陈昊扬(yáng)向《红周刊》表示，主要还(hái)是(shì)看房企的净负债率水(shuǐ)平，在我看来，这(zhè)个(gè)比例如果超过60％，就是扩张得过于快速(sù)了。

　　不(bù)难看出，这一(yī)标准要(yào)比“三道红线”对(duì)房企的(de)净(jìng)负债(zhài)率要求不(bù)得高于100％要更加严(yán)格(gé)。陈昊扬解释，当(dāng)前(qián)房地产行业(yè)的(de)复(fù)苏速度并没有那么快，所以要规(guī)避公司(sī)净(jìng)负债率提高到(dào)一个比较危险的水平(píng)。

　　《红周刊》对在2022年拿地(dì)较积(jī)极的房企梳理发现，中(zhōng)交地产、中(zhōng)国金茂、华发股份、越秀(xiù)地(dì)产、绿城中国、保利发展等房企2022年净负债率都在60％之上。其中，中交地(dì)产净负债率持续(xù)居高不下，在2020年至2022年(nián)期(qī)间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对(duì)比的是(shì)，华润置地、中国海外(wài)发展、万科A、滨(bīn)江集团、招商蛇口、龙湖(hú)集团等房企(qǐ)在践行较(jiào)积极(jí)的拿地策略的(de)同(tóng)时，也较(jiào)好地控制了公司的(de)扩张速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别民营房企

　　或具(jù)备“最后赢家(jiā)”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实(shí)际上，他们是以同一筛选(xuǎn)标准来(lái)看国央企与民(mín)营房企，但(dàn)在各维度的实际表(biǎo)现(xiàn)上，国央企确实会更(gèng)胜(shèng)一筹。如国(guó)央企的(de)融资成本(běn)更(gèng)低(dī)，融资渠道(dào)也更顺畅(chàng)，能够做到(dào)想(xiǎng)融就融，这样，国(guó)央(yāng)企自然(rán)而然就具有(yǒu)天(tiān)然优势(shì)。

　　虽(suī)然(rán)对比民(mín)营房企(qǐ)，机构更加看好(hǎo)国(guó)央(yāng)企，但(dàn)这也并不意(yì)味着，民营企业中就没有“黑马”的存(cún)在。

　　据《红(hóng)周刊》梳理发现，仍(réng)有少数民(mín)营房企同样受到机构的青睐。比如，根据2023年一季报，滨江集团的十大(dà)流通股东中新进了“中国工商银行股份有限(xiàn)公(gōng)司－景顺长城中(zhōng)国(guó)回报(bào)灵活配置混(hùn)合(hé)型证券投资基(jī)金”“全国社保基(jī)金一(yī)一六组合”等。

　　除此之(zhī)外，自2021年开始，百亿私(sī)募珠海阿巴马资产管理有限公司就长期持有滨(bīn)江集团。根据一季报，该资产公司的(de)几只产品合计持有滨江集团(tuán)9543万股(gǔ)，约占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐(lài)，和其自身的基本面表现(xiàn)存在一定(dìng)关系。2020年以来(lái)的近三(sān)年时间，房地产市(shì)场整体在走(zǒu)“下(xià)坡(pō)路”，但作为杭州本(běn)土房企的滨(bīn)江集团仍是(shì)表现出较强的(de)韧(rèn)劲，2020年以来(lái)，滨江集团在(zài)业绩表现、销(xiāo)售(shòu)规(guī)模、新(xīn)增土(tǔ)储、股价表现等多维(wéi)度都表现了(le)较强的增(zēng)长(zhǎng)势头。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期(qī)间(jiān)，滨江(jiāng)集团扣非归母净(jìng)利润(rùn)依次为21.27亿元、29.87亿(yì)元(yuán)、37.22亿元；依次实现(xiàn)同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据近(jìn)期(qī)发布的(de)2023年一季报，今年一季度，滨江集团更是实现了扣非归母净利润5.41亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜(tóng)时代”仍能保(bǎo)持自身业绩的(de)持续增长，和滨(bīn)江集团扎根杭州的(de)战略布(bù)局关系密切。根据2022年(nián)年(nián)报，滨(bīn)江集团有近七成营(yíng)收来自杭州地区，而在2021年，杭州地区(qū)的营收比重只占(zhàn)到近六(liù)成。近三年持(chí)续稳居(jū)杭州房企销售排(pái)名第一。

　　与此同时，滨江集团在(zài)杭州的(de)土储补(bǔ)充同(tóng)样(yàng)较为积极，根(gēn)据诸(zhū)葛找房、住在杭州网数据显示，2020年(nián)、2021年(nián)、2022年在杭拿地金额(é)依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同(tóng)样持(chí)续稳居(jū)杭州(zhōu)的本土第一。

　　而(ér)滨(bīn)江集团在杭(háng)州(zhōu)的较(jiào)突出表现，也让滨江(jiāng)集团的(de)房企排名迅(xùn)速提(tí)升(shēng)。到2023年，滨江集(jí)团的(de)房企(qǐ)排名已(yǐ)冲进前十(shí)，根据中指数(shù)据，2023年前4月，滨江集团实现销(xiāo)售额607.3亿元，位(wèi)列房企第九位(wèi)。

　　值得注意的是，2020年(nián)至今，滨江集团股价翻了超一倍以上(shàng)，而近(jìn)期，滨江集团更是迎(yíng)来多家机构的(de)集(jí)中(zhōng)调研。滨(bīn)江(jiāng)集团发(fā)布公告(gào)表示，公司于5月10日接受(shòu)了信(xìn)达证券、金(jīn)鹰基金(jīn)、建信养老(lǎo)、新华(huá)养(yǎng)老(lǎo)等(děng)18家机构调(diào)研。

　　产业链(liàn)布局重点(diǎn)移至存量赛道

　　机构(gòu)在下游(yóu)家纺(fǎng)、家居、物业觅α

　　实际上房(fáng)地产开发只是房(fáng)地(dì)产产(chǎn)业链(liàn)上的(de)中游环节，其上(shàng)游(yóu)主要为钢铁(tiě)、水泥、建材、玻纤等材料供应商，而下(xià)游应(yīng)用行业(yè)主要包括中介服务、家用电(diàn)器、物业管理(lǐ)、家居用品(pǐn)。综(zōn寒江孤影江湖故人相逢何必曾相识是什么意思，寒江孤影四句诗是什么意思g)合《红(hóng)周刊》的采访，房地产(chǎn)开发环节与(yǔ)上(shàng)游材料端息(xī)息相关，新盘开工不足导致上游不被看(kàn)好，机构寻觅个(gè)股阿尔法的(de)思(sī)路(lù)渐渐移至下(xià)游。“中(zhōng)国房地产行业在进入存量房时代，所以对地产产业(yè)链，尤其是偏消费(fèi)属性的家装家居领域，我们相对看好，因(yīn)为(wèi)居民保有的住房规模越来越大，随着时间的(de)增加，内装更新的需求也(yě)会越来(lái)越(yuè)多(duō)。美国过(guò)去的数据充分(fēn)说明了这(zhè)一点(diǎn)，在新房销售见顶之后，家具消费的增长(zhǎng)却(què)一直都(dōu)很好。对于(yú)地产产业链(liàn)，我们相对看(kàn)好和(hé)内(nèi)装相(xiāng)关的行业，例如消费(fèi)建材、家居装饰等(děng)。”万家(jiā)基金人士表示(shì)。

　　而(ér)根据(jù)《红周刊》对(duì)下(xià)游(yóu)细(xì)分中相关赛道龙头年内表现(xiàn)的(de)统计，目前暂(zàn)居(jū)前两位(wèi)的都(dōu)是(shì)来自(zì)家(jiā)纺赛(sài)道的(de)公司，它(tā)们(men)分别是富安娜和(hé)水星家纺(fǎng)，特(tè)别是前者在月线连收七根阳线(xiàn)的基础上，年(nián)内迄今涨幅已(yǐ)经(jīng)逼近30％。

　　以前者为例，富安娜(nà)主(zhǔ)要(yào)从事纺(fǎng)织(zhī)家居(jū)、睡眠家居、生活类产品(pǐn)的研发、设计、生产及销售(shòu)，旗下拥(yōng)有原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐(lè)”和“酷奇智”自(zì)有品牌。第一季(jì)度报(bào)告显示，报告期(qī)内(nèi)，富安(ān)娜实现营业收入(rù)约6.2亿元(yuán)，同比(bǐ)减(jiǎn)少7.57％；不过实现归属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润约1.11亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从(cóng)上市公司一(yī)季报的十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，能(néng)够(gòu)发现该股早已成为(wèi)基金(jīn)重仓股的天下，彼时包括公募的中欧(ōu)价(jià)值(zhí)发现(xiàn)、中(zhōng)欧(ōu)潜力(lì)价值、工银瑞信灵(líng)动价值、宝盈新(xīn)价值(zhí)和私募的明(míng)河(hé)2016，都(dōu)在其中出现，占据了半壁江山。需要强调的是，中欧的两只基(jī)金都是价值派基(jī)金经理曹名长在管的产品(pǐn)，首季(jì)其同时重仓的房(fáng)地产产(chǎn)业链股票还有(yǒu)金地集团和大亚圣(shèng)象(xiàng)。

　　对(duì)比而言，前几(jǐ)年曾经风光一时的家(jiā)居板块也因疫情、消(xiāo)费(fèi)复(fù)苏进程缓慢等多因素(sù)一度沉(chén)寂，不过好在困境反转露出曙(shǔ)光，家(jiā)居板块中(zhōng)年内(nèi)表现最好的是志邦家居(jū)。同一时间段(duàn)，该股(gǔ)年内上(shàng)涨已经超过23％，从业绩来(lái)看，无论是营收(shōu)还是(shì)归母净利润，公司都实(shí)现了同比双升(shēng)。

　　从公司(sī)的十大流通股股东来看，《红(hóng)周刊》发现广发基金经理罗洋慧眼独(dú)具，一季报中他管(guǎn)理的广发策略优选和广(guǎng)发安宏回报均增加了持股，而这两只产品也成为志邦(bāng)家居十(shí)大流通股股(gǔ)东中仅有的两只公(gōng)募(mù)。有意思的是，他似(shì)乎对于定制家居类标(biāo)的(de)情有(yǒu)独钟，在另一家赛道(dào)公司金牌橱柜(guì)中，他管理的全部三只产品(pǐn)均(jūn)登榜十大流通股股东(dōng)，其也成为他的独(dú)门重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)。

　　除去家(jiā)居家纺外，下游的物业股也越来越被机构所青(qīng)睐，不过这(zhè)类标的大多在香(xiāng)港上市，如何选择(zé)成为难题。对此，前述上海公(gōng)募基金经理举例分(fēn)析：“物业服(fú)务不是一个高(gāo)毛利(lì)的行业，挣钱(qián)很辛苦(kǔ)，我选公司还(hái)是希望挣的是(shì)市场(chǎng)化应该挣(zhēng)的钱，以(yǐ)我曾经买的绿城服务为例，它在中高端楼盘占比(bǐ)是比较高的，每年(nián)到期的合同里提价成功率在(zài)30％～40％。它(tā)能做(zuò)到滚动的(de)大部分项目到(dào)期之后(hòu)，经过两三轮合(hé)同周期还能(néng)做到产(chǎn)品提(tí)价。”

　　“行(xíng)业里真正能(néng)做到产品提价(jià)的(de)公司很少，因为物业公司很容易一(yī)开始是挣钱的，后(hòu)面(miàn)因为保安这些固定(dìng)人(rén)员成本的年度(dù)增长，不(bù)过(guò)服务(wù)没有特(tè)别好，客户(hù)没有那么(me)满意，能做(zuò)到提价难度是非常大的。但是该公司能在业内做到到(dào)期(qī)之后提(tí)价率比较高，这跟它(tā)的定位和比(bǐ)较(jiào)好的(de)服务是有关系的。”他(tā)进一(yī)步强(qiáng)调(diào)。

未经允许不得转载：昆明苹果手机维修|苹果电脑维修|iPhone维修|iPad维修|iPod维修|MacBook维修|iMac维修|三星手机维修|HTC手机维修|昆明安瓦手机电脑云南维修中心 寒江孤影江湖故人相逢何必曾相识是什么意思，寒江孤影四句诗是什么意思