5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构(gòu)对(duì)于这一板块已经在悄然布局(jú)。数(shù)据显示(shì)，以南方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基(jī)金一季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持(chí)仓数(shù)量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募(mù)配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房(fáng)地(dì)产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募(mù)所持(chí)房(fáng)地(dì)产公司市值在股票(piào)资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的(de)首次回(huí)升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行业的持股(gǔ)比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势(shì)头似(shì)乎在今(jīn)年一(yī)季(jì)度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高的(de)是保利发展(zhǎn)，在基(jī)金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万(wàn)科最(zuì)为明显；其次是金地集(jí)团退出百大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导到(dào)二级市(shì)场乃至机(jī)构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入(rù)大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻(qīng)松收(shōu)获(huò)行业贝塔的(de)红利(lì)期一(yī)去不返了。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似(shì)的(de)行(xíng)业(yè)也出现了一些机(jī)会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量地产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端(duān)还需要有一定的政策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进(jìn)程，还是(shì)人(rén)均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以(yǐ)及过快上行的房价，因而(ér)行业(yè)高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需(xū)求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程(chéng)。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司就能(néng)够通(tōng)过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整(zhěng)体(tǐ)机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们(men)分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名第一(yī)的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来(lái)看，上实发(fā)展的主营业(yè)务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公(gōng)司的宰相的宰最早指什么官职答案，宰相的宰最早指什么意思主要产品及服务为房地(dì)产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来(lái宰相的宰最早指什么官职答案，宰相的宰最早指什么意思)看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现宰相的宰最早指什么官职答案，宰相的宰最早指什么意思营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东(dōng)来看，各类机(jī)构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第(dì)二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海(hǎi)本地(dì)房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近(jìn)年(nián)来(lái)最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿地(dì)结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这也是(shì)连(lián)续第三个季度他有(yǒu)的(de)两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季(jì)报交出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国(guó)际和(hé)私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基(jī)金(jīn)相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在(zài)毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企(qǐ)的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题(tí)或(huò)者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成(chéng)本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的(de)拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调(diào)的是，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的(de)结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著优势(shì)，其(qí)主要又体现为库存(cún)的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的(de)融(róng)资成本，优质(zhì)的开(kāi)发(fā)资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债(zhài)权债务关系等问(wèn)题(tí)，市场对民营房开企业(yè)的资产会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一轮行业出(chū)清的(de)过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能力(lì)，以此带来估(gū)值中枢的提(tí)升，应该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企(qǐ)业(yè)自(zì)身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比(bǐ)较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于(yú)行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头前(qián)途(tú)更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续(xù)观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个(gè)方(fāng)面是(shì)否可(kě)以维持，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持低(dī)位(wèi)，其(qí)次是销售份额持(chí)续提(tí)升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的房(fáng)企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过(guò)去(qù)两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比(bǐ)下滑(huá)的(de)情况。而现在五月的市(shì)场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存(cún)压力、企业的资金(jīn)面压力，可能(néng)会出现，到六(liù)月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市(shì)场乏(fá)力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季度、第三(sān)季(jì)度增长(zhǎng)不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及(jí)其上(shàng)下游产业链的复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的(de)要慢(màn)很多，我们(men)要(yào)多(duō)给一(yī)些耐心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时(shí)候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行(xíng)业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去(qù)等待它的基本面(miàn)不断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅(jǐn)为(wèi)举例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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