5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募(mù)所持有(yǒu)的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市(shì)场表现出色(sè)，但(dàn)公(gōng)募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来(lái)的首次回妥否的意思是什么，妥否的用法升(shēng)，年底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续(xù)。数(shù)据统计显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地产的投资(zī)愈发(fā)有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板(bǎn)块排(pái)名最高的是保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处(chù)首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排(pái)位上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至(zhì)机构(gòu)持(chí)仓上还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房(fáng)地(dì)产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市(shì)好于三四(sì)线城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地(dì)产等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期(qī)或者(zhě)衰退(tuì)期(qī)的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业(yè)也出现了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持谨慎(shèn)乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需要有一定的政策出(chū)来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功(gōng)绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日(rì)，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国(guó)均已告(gào)别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目(mù)前居(jū)民的(de)杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过快(kuài)上(shàng)行的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的需(xū)求或将回(huí)落(luò)，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很(hěn)容(róng)易出(chū)现信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷），行业进入(rù)到供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个(gè)过(guò)程(chéng)中，综合(hé)竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法，而对应到股票(piào)投资(zī)，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地产类标(biāo)的(de)股中，本(běn)月(yuè)以(yǐ)来(lái)实现(xiàn)股价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间(jiān)段恰(qià)好排(pái)名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基(jī)本(běn)面来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)与(yǔ)经营(yíng)。公(gōng)司(sī)的(de)主要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现(xiàn)营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排(妥否的意思是什么，妥否的用法pái)名第二的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本地(dì)房企(qǐ)，其第一季(jì)度的(de)收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代(dài)出(chū)租率复苏(sū)至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一(yī)季度十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性(xìng)地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首季新杀入(rù)十大流(liú)通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多(duō)数(shù)房企受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本妥否的意思是什么，妥否的用法在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在(zài)发展的大(dà)好机会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性(xìng)机会依然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其(qí)是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良好的(de)不动产资产运营(yíng)能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公司也(yě)是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的(de)过程中，央(yāng)国(guó)企相较于民企来(lái)说估(gū)值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从中长期(qī)的(de)维(wéi)度看，行业的(de)逻辑(jí)在于集中度(dù)提(tí)升后，行(xíng)业(yè)进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金(jīn)流创造(zào)能力(lì)，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的(de)提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流(liú)的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的(de)头部(bù)公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基(jī)金投资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去(qù)持续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额(é)持续提(tí)升，再次是拿(ná)地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的(de)整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的增长。而(ér)这些公(gōng)司(sī)也是机(jī)构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核(hé)心(xīn)城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调(diào)整的(de)过程中(zhōng)，能够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数城(chéng)市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在(zài)的(de)经济(jì)状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库(kù)存(cún)压力、企业(yè)的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的(de)一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压(yā)力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事(shì)长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上下(xià)游产业(yè)链的(de)复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多(duō)给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以只能(néng)耐(nài)心地去等待(dài)它的基本面不断地(dì)凸显出来(lái)，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举(jǔ)例(lì)分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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