导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年地(dì)产持(chí)续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文(wén)试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)极度过(guò)剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国(guó)的人(rén)均住宅间数较发达(dá)国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住宅间数大(dà)于1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然(rán)而事实上(shàng)中国(guó)住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全(quán)国(guó)总人口(kǒu)的(de)近(jìn)三(sān)成都(dōu)是流动人口，流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的(de)住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四(sì)大(dà)新增(zēng)需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户(hù)、两人(rén)户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来(lái)新户购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明(míng)显，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家(jiā)有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当(dāng)下(xià)房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体现在不同能(néng)级城市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然(rán)激增，引发(fā)一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房(fáng)子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)到底是供给过(guò)剩，还(hái)是(shì)供需平衡(héng)，或是仍(réng)然(rán)存在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数(shù)据并未(wèi)公布，我们无(wú)法(fǎ)直接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩的直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾害综合(hé)风险(xiǎn)普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主题的(de)新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多(duō)万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据公(gōng)布了(le)中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于(yú)1，看似(shì)意味(wèi)着人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是(shì)以家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐全的(de)住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅(zhái)的测(cè)算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两(liǎng)处(chù)可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数(shù)据）。计算中国(guó)居民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可(kě)忽略不计(jì)。估(gū)算(suàn)城镇居民户(hù)均住宅套(tào)数分三(sān)步(bù)走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我们(men)就能够得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们(men)就能(néng)够(gòu)得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数(shù)据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存量房地产(chǎn)套(tào)数，并进一(yī)步(bù)推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）六朝是指哪六朝ong>城(chéng)镇居民户均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的(de)时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期(qī)房，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经达到(dào)了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意(yì)味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本(běn)的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人(rén)口净(jìng)流入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造(zào)成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出(chū)中国(guó)的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口(kǒu)和(hé)省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市(shì)租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流(liú)动调(diào)查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的(de)流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的(de)租(zū)赁(lìn)与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改善