导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低景气，有关(guān)中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房(fáng)子(zi)是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到(dào)一成，其中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国(guó)的人均住(zhù)宅间(jiān)数较发达(dá)国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户(hù)持(chí)有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无(wú)直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付(fù)，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国(guó)每(měi)户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套(tào)房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成都是流动人(rén)口，流动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择在大(dà)城市(shì)租(zū)房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了(le)额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四(sì)大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延(yán)续，带(dài)来新(xīn)户(hù)购房需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的(de)住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距(jù)，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大(dà)分化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是(shì)过去二十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，大分化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产(chǎn)大(dà)分化(huà)必(bì)将体现在不同能(néng)级(jí)城市之间(jiān)，不同区(qū)域板块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然(rán)激(jī)增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或(huò)是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答(dá)当(dāng)前的(de)房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题(tí)的新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获(huò)取(qǔ)了全国(guó)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，平均每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看(kàn)似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上(shàng)，以栋(dòng)数(shù)计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了(le)大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了(le)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似(shì)意味(wèi)着人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单(dān)从黄喉要煮多久，黄喉要煮多久才能熟火锅人均住宅间(jiān)数不(bù)能完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭为(wèi)单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住(zhù)宅主要分两大类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数(shù)据，并没有直(zhí)接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据(jù)有两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是(shì)每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上(shàng)述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极(jí)少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户(hù)均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居(jū)民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个(gè)准确统计(jì)。我们利(lì)用既(jì)有统计数(shù)据(jù)，大致测算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国存量房地产套(tào)数，并进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计(jì)销售套(tào)数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购(gòu)买二(èr)手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有(yǒu)住(zhù)宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变(biàn)化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达(dá)到了户(hù)均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中(zhōng)国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不(bù)意味着住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生的(de)住宅需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会造成人(rén)口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造(zào)成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人(rén)，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均(jūn)一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大(dà)流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需(xū)求，在未来大(dà)都(dōu)会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来地(dì)产的(de)需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进(jìn)城(chéng)和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.4黄喉要煮多久，黄喉要煮多久才能熟火锅5平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不(bù)足19平方米，不及全国(guó)人(rén)均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在困难(nán)，若按这个(gè)标准算(suàn)的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和(hé)英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面(miàn)积后，中国的(de)人均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要(yào)的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需(xū)求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七(qī)普(pǔ)显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将继续(xù)延续，导致户(hù)数会(huì)因(yīn)户(hù)均人口规(guī)模(mó)的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导致(zhì)经济(jì)发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明(míng)显，资(zī)源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济带(dài)、都市圈(quān)中心城市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉(shè)及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间(jiān)为(wèi)2000年(nián)以(yǐ)前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买经济适(shì)用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少(shǎo)有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求(qiú)还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作会议(yì)明确指出(chū)支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济(jì)水平有(yǒu)着密切正向联(lián)系。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基(jī)石。那(nà)么(me)未来(lái)将是住宅质量(liàng)的(de)供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化(huà)时代(dài)已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限于城(chéng)市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二(èr)手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的(de)是(shì)人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比实(shí)际值可(kě)能(néng)偏低，其增速可能超预(yù)期(qī)。

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