万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中(zhōng)国信达(dá)为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不(bù)将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些房(fáng)子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的(de)有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇(qí)妙(miào)地被(bèi)拍卖，算(suàn)是(shì)被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权(quán)信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们的姿(zī)势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后(hòu)，可能(néng)没(méi)你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权(quán)总额(é)高(gāo)达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万(wàn)柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债(zhài)权(quán)转让项目的处(chù)置主体是中国信(xìn)达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司(sī)北京市分公司（下(xià)称(chēng)中国信达北分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围(wéi)观，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上(shàng)看，这就是一起中国(guó)信达(dá)北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书(shū)院总(zǒng)共(gòng)301户，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明这些房子根本(běn)没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产证！

　　巾帼不让须眉的意思下一句是什么，巾帼不让须眉是什么意思alt="北京房圈大消(xiāo)息！顶级富(fù)豪，都被(bèi)割了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184208026.png">

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书院的业(yè)主基(jī)本都是北京的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据(jù)地产自媒体“地产八(bā)卦(guà)女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集团的(de)高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最大的(de)，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民(mín)事(shì)执行中，业(yè)主已经(jīng)支付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实际(jì)占有，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没(méi)有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求法院解除(chú)查(chá)封(fēng)，同时可以联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求退(tuì)还购房款或(huò)办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商(shāng)品(pǐn)房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释的方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)以居住为(wèi)目(mù)的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权(quán)的，人民(mín)法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只支付了(le)部(bù)分价(jià)款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实(shí)际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能卖出(chū)去回本(běn)，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子，还会被业(yè)主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信达(dá)已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国(guó)际(jì)信托有限责任公司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很大(dà)规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民知名度(dù)，但却在(zài)北京(jīng)豪宅圈留(liú)下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块(kuài)从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵(kē)成(chéng)本超(chāo)6万的(de)成年银杏树，还是每平(píng)米20万元(yuán)的价格，都令业(yè)内(nèi)外(wài)震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可(kě)看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时(shí)有名(míng)的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽然(rán)已经推(tuī)出了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知(zhī)名(míng)人士，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集(jí)团的“高端路(lù)线”，也因此，它(tā)被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的地”，巾帼不让须眉的意思下一句是什么，巾帼不让须眉是什么意思“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商(shāng)光(guāng)环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集(jí)团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。巾帼不让须眉的意思下一句是什么，巾帼不让须眉是什么意思trong>

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的(de)开发商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了(le)多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝(cháng)试(shì)过多元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购(gòu)网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为国安(ān)的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年(nián)6月(yuè)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)从中信集(jí)团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估(gū)值一直(zhí)没变，那(nà)么中赫集团拿(ná)下北京国安(ān)，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖(mài)豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其实控人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集(jí)团股份质押陆续质押(yā)，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持(chí)续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个多亿的北(běi)京国安，又(yòu)如何能独善其身(shēn)？