饱受(shòu)争(zhēng)议的二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得(dé)到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联(lián)合发布了关(guān)于规(guī)范房地产经(jīng)纪服(fú)务的意(yì)见。意(yì)见提及，近年(nián)来，部分房地产经纪(jì)机(jī)构存在利用房源客源优势收取过高费(fèi)用(yòng)、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用(yòng)客户个人(rén)信息等(děng)问题(tí)，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门(mén)从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确(què)定经纪服务收费、严格(gé)实行明码标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随(suí)着城市发展，一二线城(chéng)市二手房(fáng)交易(yì)占比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为(wèi)例(lì)，二手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量(liàng)二手房(fáng)成交依赖中介(jiè)居间成(chéng)交(jiāo)，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中(zhōng)心首(shǒu)席研(yán)究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民(mín)来说(shuō)属于金额不低(dī)的大(dà)宗(zōng)交易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易(yì)周期较长，具(jù)有非(fēi)常(cháng)强(qiáng)的专业性，居(jū)民往(wǎng)往(wǎng)通过中(zhōng)介来完成(chéng)。但(dàn)很(hěn)多中介利用信息不对(duì)称等(děng)问(wèn)题，将非必(bì)要的收费夹(jiā)带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成额外的负(fù)担，而且这些(xiē)服(fú)务事项并(bìng)未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中(zhōng)存(cún)在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括经纪(jì)服(fú)务(wù)在内的相关市(shì)场交易行为及其(qí)主体进行(xíng)规范和秩序(xù)整顿，是房地(dì)产市场管理和调控的(de)主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进(jìn)这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务行业关注(zhù)最多的(de)一(yī)个话(huà)题，便是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未(wèi)来(lái)相关部门(mén)主(zhǔ)要监管的重点，将是(shì)对房地产经纪(jì)服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北(běi)京某房地产经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服(fú)务收费上，两部门在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构要合理(lǐ)降低(dī)住房(fáng)买卖(mài)和(hé)租(zū)赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服务费(fèi)率越(yuè)低的(de)原则实行分档(dàng)定价。引(yǐn)导由交易双方共同(tóng)承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务收费标准的最早依据是1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于房地产中(zhōng)介服务(wù)收费的通知(zhī)》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收(shōu)费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据这描写瘦西湖春天的诗句，扬州瘦西湖美景佳句(zhè)样(yàng)的规定：“少数特别复杂(zá)的(de)住(zhù)宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易(yì)各方协商同意，可在(zài)规定的(de)收费标准基(jī)础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神(shén)，北京2015年取(qǔ)消了房地产中(zhōng)介服务等57个政府定(dìng)价(jià)，房地产经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)多少由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机构在实(shí)际(jì)收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确(què)具体(tǐ)的中(zhōng)介费率，中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)仅需在服务(wù)过(guò)程(chéng)中对收(shōu)费(fèi)标准进行明(míng)码(mǎ)标价即(jí)可。而(ér)房地产经纪服(fú)务机构在具体收(shōu)取过(guò)程中，会结合(hé)房屋(wū)价值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合(hé)适的中(zhōng)介费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在(zài)此(cǐ)次(cì)意见中提(tí)及(jí)，房地产经纪(jì)机构应当(dā描写瘦西湖春天的诗句，扬州瘦西湖美景佳句ng)在经营门店(diàn)、网站、客户端(duān)等场所(suǒ)或渠道，公示服(fú)务项目、服(fú)务内(nèi)容(róng)和收费(fèi)标准(zhǔn)，不得混合标价和(hé)捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经纪机(jī)构提(tí)供的基本服务和延(yán)伸服(fú)务，应当分(fēn)别明确服务项目(mù)和收费(fèi)标准。房地产经纪机构收费前应当向交(jiāo)易(yì)当事人出具收费(fèi)清单，列(liè)明收费标(biāo)准(zhǔn)、收费(fèi)金额，由当事(shì)人签字确(què)认。

　　另(lìng)外，对收费明(míng)显高(gāo)于市场(chǎng)平均水平的房地产(chǎn)经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将会同市场(chǎng)监管等(děng)部门采取约谈(tán)等(děng)综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有(yǒu)关部门(mén)依法查处不按规定明(míng)码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违(wéi)反价格和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违规(guī)信息，市场监(jiān)管部门要依法依(yī)规纳入(rù)国家企业信(xìn)用(yòng)信息公示系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅(zhái)的(de)中(zhōng)介费有望(wàng)大幅(fú)降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经(jīng)理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，合(hé)理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是(shì)规范行业，打击(jī)收费(fèi)过(guò)高的经纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为(wèi)例(lì)，深(shēn)圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同(tóng)，各(gè)家(jiā)收费普(pǔ)遍在合理(lǐ)范围内，加(jiā)上经纪服务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提出(chū)的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲(gāng)领性(xìng)文件而非规(guī)定(dìng)，未来如(rú)何具体(tǐ)认定其中的细则，还需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从(cóng)目(mù)前市(shì)场看，经纪服(fú)务领域的调(diào)整(zhěng)改善(shàn)、规(guī)范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同(tóng)时，由于(yú)二手房(fáng)很多房源在产权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等(děng)都可能对交易(yì)产(chǎn)生影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的(de)专业(yè)性(xìng)提出(chū)更高的(de)要(yào)求。”

　　58安居(jū)客研究(jiū)院研究总监陆(lù)骑麟(lín)指(zhǐ)出(chū)，在(zài)二手房买卖过程中，原本应(yīng)该(gāi)由描写瘦西湖春天的诗句，扬州瘦西湖美景佳句(yóu)上下家各(gè)支付一(yī)半的中介费，但在一些热点城市的二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中，往(wǎng)往(wǎng)会有这(zhè)样的(de)情形(xíng)，因部(bù)分购房(fáng)者处于弱势(shì)地(dì)位(wèi)，从而会出现中介(jiè)费及税费均由购(gòu)房者来承担。即使一些房东愿意承担(dān)中介费，这部(bù)分费(fèi)用也可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁给下(xià)家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的(de)情(qíng)况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向购(gòu)房(fáng)者单边收费的行(xíng)为(wèi)。部分中介公司可能会(huì)利(lì)用(yòng)其(qí)支配地位，在(zài)原(yuán)先经纪服务(wù)收费的(de)基(jī)础上，再次向房东(dōng)收取费用，而这(zhè)部分(fēn)费用，房东往往(wǎng)会将其(qí)转再次(cì)转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于(yú)变相推高了(le)房价(jià)。两部门提(tí)出严禁操纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服务收费，不仅有利于(yú)提高(gāo)交易中操作的透明度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称(chēng)。

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