万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中(zhōng)国信达为了(le)收回钱(qián)款不得(dé)不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨(jù)资购(gòu)入(rù)房产的有钱(qián)人(rén)，房子现在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些业主的维(wéi)权信(xìn)息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的(de)姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京(jīng)豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区(qū)位，名(míng)校环(huán)绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处(chù)置主体是(shì)中国信达(dá)资产管理股份有限公司北(běi)京(jīng)市分公司(sī)（下(xià)称中国信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就(jiù)是一(yī)起中国(guó)信达北分讨债的(de)故(gù)事，但(dàn)实际(jì)上，75套(tào)豪宅(zhái)的(de)背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注(zhù)明(míng)这75套(tào)房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能(néng)说明(míng)这些房子根本(běn)没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的(de)报道证(zhèng)实了(le)上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套(tào)房子抵押(yā)出(chū)去，现在还没资(zī)金解(jiě)抵(dǐ)押(yā)，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳书(shū)院的(de)业主基本都(dōu)是(shì)北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业(yè)大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些(xiē)业(yè)主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还(hái)是(shì)债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定，民(mín)事执(zhí)行中，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但未(wèi)办(bàn)理过(guò)户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)不(bù)得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的(de)可以向法院提出执(zhí)行异(yì)议(yì)申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉(sù)开发商，要(yào)求退还购房款或(huò)办理房产(chǎn)证，并(bìng)承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权利(lì)保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司(sī)法(fǎ)解释的方式明确(què)了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住(zhù)为(wèi)目(mù)的购买房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先(xiān)受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持(chí)。只支(zhī)付了部分价(jià)款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一(yī)审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的(de)，可以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实(shí)际上(shàng)是个(gè)烫手山(shān)芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔了(le)夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公司中(zhōng)国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等(děng)选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了(le)唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发(fā)商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民知名(míng)度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北(běi)京(jīng)的(de)第一(yī)个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院3魏承泽作品集 魏承泽一类的作者号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科(kē)等(děng)大型(xíng)知名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为北(běi)京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘高端(duān)的(de)姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出其(qí)在北京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上(shàng)市的(de)它，对(duì)手(shǒu)是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现(xiàn)如今(jīn)，它(tā)远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的(de)法拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久，但(dàn)其(qí)依旧在北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居(jū)住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功奠定了(le)中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确(què)定义务(wù)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今(jīn)沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年(nián)初(chū)“万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖(wā)出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控(kòng)人周金辉的(de)人生轨迹跟着急(jí)转直下(xià)。而(ér)追根溯(sù)源(yuán)，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信集团(tuán)手中拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)全(quán)部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安(ān)的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的(de)是(shì)这样，中赫为什(shén)么又要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集(jí)团(tuán)共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国(guó)际信(xìn)托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的(de)时间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易(yì)所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫集(jí)团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和(hé)中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列被执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被执行人，执行魏承泽作品集 魏承泽一类的作者标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸(xìng)免于难(nán)。不过在实控人都(dōu)成为(wèi)老赖的情况下，被执(zhí)行10个多(duō)亿的北京国(guó)安，又如(rú)何能独善其身(shēn)？

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