5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日(rì)时(shí)所公(gōng)布(bù)的(de)总份额均较(jiào)4月28日(rì)时(shí)有小幅(fú)增长。根(gēn)据基(jī)金一季报(bào)统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量占流(liú)通股比(bǐ)重增(zēng)幅(fú)五只(zhǐ)个(gè)股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募(mù)所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票资(zī)产中的占比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年来的(de)首次(cì)回升(shēng)，年(nián)底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募(mù)对(duì)房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似(shì)乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四(sì)季度(dù)提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华(huá)发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的(de)是保利发(fā)展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二(èr)的是(shì)招商(shāng)蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌(pái)龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年(nián)四(sì)季(jì)报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退步，尤(yóu)其(qí)是(shì)万(wàn)科最为(wèi)明(míng)显；其次(cì)是金地集团退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地(dì)产是复苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至(zhì)机构(gòu)持仓(cāng)上(shàng)还需要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进入大分化时(shí)代，一(yī)二(èr)线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲(qū)线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰退期(qī)的(de)行业，传统认(rèn)知上没(méi)有什么投(tóu)资机会的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的(de)行业(yè)也(yě)出(chū)现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的(de)变化(huà)。”一(yī)不愿(yuàn)具(jù)名(míng)的上海公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需要有一定的(de)政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还(hái)是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆(gān)率和(hé)房价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的(de)销(xiāo)售(shòu)额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落(luò)，在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到(dào)供(gōng)给侧出清的(de)过程。这个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的(de)公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市(shì)占(zhàn)率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有投资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来实现股价(jià)上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务(wù)为房地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司的主要产品(pǐn)及服(fú)务为房地(dì)产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的(de)例(lì)子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十大(dà)流通股股东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司等(děng)都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润规(guī)模(mó)大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一(yī)方面(miàn)是(shì)该公司后(hòu)疫情时(shí)代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头向好背(bèi)景下(xià)，自然也(yě)吸引了知名(míng)机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季度十大流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)，知名私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中，这(zhè)也是(shì)连续第三个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜单中还(hái)有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南(nán)方(fāng)中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人(rén)士分(fēn)析(xī)：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土(tǔ)地(dì)供(gōng)给较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用(yòng)问题或(huò)者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融马后炮是什么意思比喻什么人，马后炮是什么意思比喻什么资成本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在(zài)当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下(xià)，央(yāng)国(guó)企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性机(jī)会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的(de)融资成本(běn)，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民(mín)营地(dì)产公司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营(yíng)房开(kāi)企业的(de)资产会有更多(duō)担(dān)忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民(mín)企来说估值的(de)修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估(gū)的(de)角(jiǎo)度(dù)从中长期的维(wéi)度看马后炮是什么意思比喻什么人，马后炮是什么意思比喻什么，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该(gāi)关注估(gū)值(zhí)相(xiāng)对较(jiào)低，企业(yè)自身(shēn)资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业(yè)内部将出现分化，要关(guān)注(zhù)将受(shòu)益(yì)于行业(yè)集中度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资(zī)首席研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续(xù)观察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面(miàn)是(shì)否可以维持，首先(xiān)是(shì)融资成本保持低位，其次(cì)是销售份(fèn)额(é)持续(xù)提升，再次是(shì)拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发(fā)现，对(duì)于2022年的(de)业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内人士(shì)张(zhāng)宏(hóng)伟向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业(yè)绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下(xià)半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍在持续(xù)性地(dì)拿(ná)地，且主要集(jí)中在核心城市，投资(zī)力度较大(dà)。投(tóu)资(zī)的驱动能够推(tuī)动(dòng)房(fáng)企(qǐ)销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度(dù)市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处(chù)于(yú)调整的过程(chéng)中，能够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提(tí)醒表示(shì)，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其(qí)实整个市场从(cóng)四(sì)月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月(yuè)环比三月(yu马后炮是什么意思比喻什么人，马后炮是什么意思比喻什么è)相对(duì)表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数(shù)城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库(kù)存压力、企业(yè)的资(zī)金面压力(lì)，可能会出现，到六(liù)月份(fèn)房企为了(le)半年(nián)报冲业绩(jì)出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季度、第三季(jì)度增(zēng)长不确(què)定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊(kān)》指出(chū)，现在(zài)整个(gè)房地产以(yǐ)及(jí)其上下游产业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们(men)要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的(de)钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：昆明苹果手机维修|苹果电脑维修|iPhone维修|iPad维修|iPod维修|MacBook维修|iMac维修|三星手机维修|HTC手机维修|昆明安瓦手机电脑云南维修中心 马后炮是什么意思比喻什么人，马后炮是什么意思比喻什么