文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建设(shè)工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件(jiàn)的可(kě)以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了(le)，用你(nǐ)的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是(shì)对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存量时代，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平的(de)预售制(zhì)已经过(guò)时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能(néng)实(shí)现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和(hé)长期(qī)平(píng)稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付(fù)的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才(cái)可以开(kāi)始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工程(chéng)进度在(zài)完全交房前进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是(shì)需要严格的(de)资金监(jiān)管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障的(de)，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借机(jī)取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助于(yú)降(jiàng)负债(zhài)降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这需要(yào)配套房企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心(xīn)和房地(dì)产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回(huí)归实(shí)体经济和(hé)居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当(dāng)前的情况下(xià)，取消预售(shòu)制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模(mó)式等综合(hé)施(shī)策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参与(yǔ)财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长期(qī)系统(tǒng)的专(zhuān)项(xiàng)研(yán)究。（参(cān)考后来(lái)形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪五十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄厚的(de)资金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不(bù)少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市(shì)民数(shù)量有(yǒu)所增(zēng)加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务(wù)的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到(dào)的见解(jiě)，在努力(lì)寻求方法加(jiā)快自(zì)身资(zī)金周转。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层(céng)出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制造商(shāng)的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预(yù)售楼花(huā)+分期(qī)付(fù)款”的(de)销售模式成为当时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市(shì)场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地解决了(le)核心的住房(fáng)供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门不(bù)断完善(shàn)、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对(duì)于预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等能力把项(xiàng)目完(wán)成(chéng)，资金(jīn)需放入(rù)律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的(de)信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升(shēng)，如(rú)出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动(dòng)项目(mù)完工(gōng)。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和(hé)供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建(jiàn)国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发(fā)展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使前期发展工业(yè)化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化(huà)。但当时推行的(de)是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度不再适用(yòng)于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺(quē)少大(dà)型房(fáng)地产开(kāi)发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内地(dì)房地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房(fáng)制(zhì)度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划(huà)经济下的福(fú)利分(fēn)房(fáng)转向市(shì)场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期房，解决(jué)了(le)房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动(dòng)开发模(mó)式(shì)，住房供(gōng)应速(sù)度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动了(le)房地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形(xíng)成契合中国(guó)内地的商品房预售(shòu)制度。预(yù)售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住(zhù)房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预先出(chū)售(shòu)给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行(xíng)为(wèi)。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国(guó)内(nèi)地实践过程中，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银(yín)行贷款的形式(shì)一次(cì)性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可(kě)能已拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与(yǔ)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的(de)开发商(shāng)而言，预(yù)售制商品房(fáng)也开启了高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房企现金回(huí)笼周期，同时(shí)增加市场商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市(shì)场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速(sù)发(fā)展阶段的资金需(xū)求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从(cóng)筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年时(shí)间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内(nèi)地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地(dì)产历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带(dài)动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发(fā)、建材的带动最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发(fā)投(tóu)资占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷(dài)款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约，将导致(zhì)银(yín)行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国住房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的(de)比例看(kàn)，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主要(yào)是因(yīn)为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市(shì)值(zhí)较低，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存在，当(dāng)前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方(fāng)面不公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利(lì)息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房等(děng)风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和(hé)开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据购房合(hé)同向(xiàng)开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信(xìn)用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放(fàng)方(fāng)，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动(dòng)或经营不善，出(chū)现(xiàn)资(zī)金链(liàn)断裂(liè)等一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的(de)预售合同(tóng)和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银(yín)行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确(què)规定(dìng)了开发(fā)企业(yè)预(yù)售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监(jiān)管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一(yī)的预售资金监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥(féi)等城市(shì)则按(àn)照(zhào)项目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目工(gōng)程(chéng)总(zǒng)额报(bào)价计算重点资金。而事实是(shì)，不(bù)少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户(hù)资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方(贵州海拔高度是多少fāng)式套取的(de)资金，在(zài)房企各地项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房(fáng)企抽调(diào)资(zī)金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预(yù)付(fù)资金(jīn)，一(yī)般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支(zhī)付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以(yǐ)定(dìng)金方式(shì)支付，或(huò)按工程进(jìn)度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一定(dìng)期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美(měi)国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的(de)定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责任与损失(shī)。而开发(fā)商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度(dù)向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银(yín)行(xíng)利(lì)益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付时需取得(dé)由(yóu)政府相关(guān)部门(mén)经审(shěn)查后发放的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零首付购房(fáng)，房款按(àn)建造工期进度支付，按(àn)揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国(guó)开发商在(zài)项目(mù)获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签(qiān)订(dìng)合(hé)同后定(dìng)金退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付公(gōng)证(zhèng)费和(hé)土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完(wán)工、全(quán)部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可在(zài)支付(fù)房(fáng)款前(qián)申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷(dài)款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国(guó)采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般(bān)会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必(bì)须经过房产公(gōng)证公司(sī)的检验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期(qī)房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖(mài)方律(lǜ)师(shī)，卖方律师(shī)转给开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开发(fā)商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　贵州海拔高度是多少2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完(wán)成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金(jīn)融(róng)机(jī)构或(huò)指定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定(dìng)金(jīn)的保证或(huò)保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付的(de)购房款也受(shòu)该(gāi)措施保(bǎo)护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书(shū)向金融机(jī)构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房前(qián)只需支付(fù)最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签订购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进(jìn)银行(xíng)专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以(yǐ)及订(dìng)金(jīn)返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付(fù)款流程(chéng)做(zuò)了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合(hé)同签(qiān)订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度放(fàng)款，月供在(zài)此过程(chéng)中随(suí)着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无(wú)需(xū)月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方面，购房(fáng)者的(de)订金与(yǔ)付(fù)款(kuǎn)会(huì)存入银行专门的项目(mù)资金账户(hù)，账户资(zī)金提取须(xū)与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的(de)支(zhī)持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工(gōng)具支持(chí)。另(lìng)一方面，从(cóng)现在(zài)起，对(duì)还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质(zhì)房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立开发商违(wéi)约(yuē)后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期(qī)以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独(dú)立于(yú)开(kāi)发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量问(wèn)题全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房预售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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