一线城市，也不端着了。

　　昨天，深圳取消二手房(fáng)指(zhǐ)导价(jià)的消(xiāo)息(xī)在(zài)房产(chǎn)圈刷屏(píng)了。

　　这条消息为什么(me)这么重要？首先二手房指导价被称为(wèi)“核弹级”政策，其次深圳几乎是最(zuì)后一个(gè)还(hái)在“认真”实施这条政策(cè)的(de)城市，最后深(shēn)圳是房价(jià)前三的核心城市。所以(yǐ)，深圳(zhèn)的一举一动都具有(yǒu)风(fēng)向标意义。

　　有分析人士指(zhǐ)出，深圳二(èr)手房指(zhǐ)导价(jià)如果取消，首先(xiān)有利于深(shēn)圳二手房(fáng)回暖，然后二手房回(huí)暖有利(lì)于深圳楼市总体回(huí)暖，最后深圳楼市(shì)回暖有(yǒu)利于全国(guó)楼市回(huí)暖....

　　看吧，这(zhè)妥妥的“蝴蝶效应(yīng)”。

　　1

　　“核(hé)弹调控”退出？

　　昨天，深圳疯传“二手房指导价”正式结束。传(chuán)言称：二手(shǒu)房贷款(kuǎn)不按官方参考价（指导价），银行(xíng)核定房价以网签(qiān)备(bèi)案价和评(píng)估价孰低(dī)为准。

　　自此，参考(kǎo)价真正变(biàn)成了“参考(kǎo)价(jià)”。

　　目(mù)前没有看(kàn)到官(guān)方文件。据证(zhèng)券时报21日消(xiāo)息(xī)，目(mù)前(qián)深圳多家大行表示“尚(shàng)未接到正式通知(zhī)，目(mù)前仍按参考价(jià)办理按(àn)揭”。所以还(hái)需要持(chí)续的关注。

　　易居研究院研(yán)究总监严跃进认为，本(běn)次(cì)政策大概率为真，更多体现为(wèi)银行贷(dài)款等领(lǐng)域按照新(xīn)的规则进行(xíng)，但(dàn)不(bù)会出(chū)台(tái)正式文(wén)件。

　　有(yǒu)时候，有些事情，是不用发文件的。毕竟可以(yǐ)“窗(chuāng)口指导”。

　　2021年2月8日(rì)，深圳楼市二手房指(zhǐ)导(dǎo)价横(héng)空(kōng)出(chū)世。当时，深圳一口气公布(bù)了全市(shì)3595个小区的参考价，很多南山、福田、宝安中心区的(de)高价盘，直接按照(zhào)当时的(de)市场价打了(le)5折、6折来(lái)“指导”，银行(xíng)只能(néng)按照指导(dǎo)价来计算首(shǒu)付、发放贷款。

　　当时大(dà)家还不觉得厉害，但经历了这两(liǎng)年的(de)痛苦，才深(shēn)知为(wèi)啥(shá)叫(jiào)做——“核弹级(jí)”。

　　举个例子，市场(chǎng)价1000万(wàn)的房子，如果(guǒ)不(bù)“指导(dǎ河粉和米饭哪个热量高，吃河粉和米饭哪个更容易胖o)”，可以首(shǒu)付(fù)3成即300万；如(rú)果指导价打七折即700万，那么(me)首付3成210万，加上(shàng)需(xū)要全款支付的(de)部分(fēn)，实际首付去(qù)到了(le)510万，相当(dāng)于(yú)首付5成(chéng)了（多(duō)给210万首付(fù)）。这直接让大批量(liàng)买家(jiā)，失去了购房能力，相(xiāng)当(dāng)于强(qiáng)势“降杠杆”。

　　自深圳推行二手房参考价以后，东莞、宁波、成都、三亚(yà)、西安(ān)、合肥、广州等10多个城市陆续跟进。事实也(yě)确实证明了，这条政策的“核(hé)弹”级别。

　　到了2021年(nián)10月，根据安(ān)居客的统计(jì)，实施二手房指导价的(de)10个城市，有8个挂牌(pái)价降了。

　　2022年受到疫情的影(yǐng)响，二手(shǒu)房(fáng)更(gèng)是惨(cǎn)不忍睹。以2022年12月数据为例(lì)，全国70个大中城市房价(jià)只有6个(gè)同比上涨(zhǎng)，其(qí)他(tā)的泥沙俱(jù)下。

　　2

　　深圳，有人付出了沉(chén)重代价

　　据深(shēn)圳乐(lè)有家研究中心(xīn)数(shù)据显示：成(chéng)交量(liàng)上，二手房指导价出台当年(nián)，深圳(zhèn)二手住(zhù)宅(zhái)成交(jiāo)量同比下滑57％。2022年继续腰斩，成(chéng)交量(liàng)同比下(xià)滑(huá)47％，全年(nián)成(chéng)交量仅2.2万套，创(chuàng)近二十年最低(dī)记录，相较2020市场高峰缩水(shuǐ)近八成。

　　价格方面，与二手房指导价发(fā)布当月(yuè)相比，如今二手房挂牌价低于(yú)及(jí)接(jiē)近参考价(jià)的房源占比大幅增(zēng)加。2023年一季度，深(shēn)圳各区二手房成交TOP10小区中，过(guò)半(河粉和米饭哪个热量高，吃河粉和米饭哪个更容易胖bàn)成交价低于参(cān)考(kǎo)价(jià)。

　　只(zhǐ)有真实经历其中的人，才能深切的(de)感知其威力。

　　深圳房东，斩仓的新闻(wén)不绝于耳(ěr)。

　　据说一位码(mǎ)农三年前(qián)高杠杆买了2套(tào)华润城，月供12万，最终亏(kuī)损(sǔn)1000万(wàn)破产。据媒(méi)体推(tuī)测，如果案例属实，买家的实(shí)际购房成本高达20万(wàn)/平，目前价(jià)格(gé)跌至14万/平，叠加这三年的房(fáng)贷和持(chí)有(yǒu)成本，差(chà)不多亏损超千万。

　　深(shēn)圳(zhèn)一大批人这两年感(gǎn)受(shòu)到了太多(duō)“心酸”。二手房成(chéng)交量创(chuàng)下多年(nián)新(xīn)低，学区房神话(huà)不再，房产中介的日子(zi)难过，投(tóu)资客挥泪斩仓....

　　在稳楼市的(de)基调(diào)下(xià)，2022年以来，实施(shī)了(le)二手(shǒu)房指(zhǐ)导(dǎo)价的城市陆陆(lù)续(xù)续低(dī)调退出，目前只有深圳还是最后(hòu)的“堡垒”。

　　3

　　“风向(xiàng)标”意义明显

　　最(zuì)近一线城(chéng)市也(yě)不端着了。

　　近日，北京在房山区试点多子女(nǚ)家(jiā)庭和(hé)职(zhí)住平衡家(jiā)庭购房(fáng)支持政策。上海也考虑予以多孩家庭(tíng)在新房计分(fēn)制(zhì)度政策(cè)上的支(zhī)持。

　　从最(zuì)新公(gōng)布的3月(yuè)份70个大中城(chéng)市(shì)商品住(zhù)宅销售价(jià)格(gé)变动情况来看，广州、深圳(zhèn)的(de)新房(fáng)、二(èr)手房(fáng)价格仍然(rán)是同(tóng)比去年依然是下降(jiàng)的。

　　北京、上海已经同比增长了，其他二线城市如(rú)杭州、成都、南京、合肥等城市价格都是同比上涨的。

　　广州、深圳(zhèn)能不急吗？

　　事实上(shàng)，上(shàng)面可能(néng)更急。3月份，两部门联合发文(wén)，全面推(tuī)动二手房“带押过(guò)户”全国(guó)实(shí)施，这是一条被广泛好评的新政。对于激活(huó)二手房(fáng)交易，具有定海(hǎi)神针(zhēn)般的(de)作用(yòng)。

　　住建部部长(zhǎng)倪虹近日(rì)更是指出(chū)：建筑业、房地产企业要发挥国(guó)民经济(jì)“顶梁柱”“压舱石”作用。回归到(dào)常(cháng)识(shí)，从(cóng)字面理解一(yī)下这两个词，意思就是——顶梁柱(zhù)如果(guǒ)不行了，上面不就塌(tā)了嘛？压舱(cāng)石(shí)如果(guǒ)压不住(zhù)，小船(chuán)不(bù)就翻(fān)了？

　　也许，今年扶持楼市的(de)政策，还有一大波(bō)正在路上...

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