导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房地(dì)产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰(qià)逢(féng)近(jìn)年地产持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口普查调查数(shù)据显示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房越妇言文言文阅读翻译，《越妇言》(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部(bù)披露(lù)的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到(dào)一成，其中还包括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所能满足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数较发(fā)达(dá)国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布中国(guó)家庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎(hū)意味(wèi)着户户(hù)有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房(fáng)，中国未来地产仍有四大(dà)新(xīn)增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋(qū)势将延续，带来新(xīn)户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人(rén)口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多(duō)体现在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌(pái)量突(tū)然激(jī)增，引发一阵二(èr)手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发(fā)布(bù)会上，负责人对(duì)外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获(huò)取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还(hái)包括(kuò)了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等(děng)因素密切(qiè)相关。单单从人(rén)均住宅间数不(bù)能(néng)完全反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数（统计(jì)局）；二是(shì)居(jū)民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算中国(guó)居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们(men)就能(néng)够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺(quē)乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致(zhì)测算(suàn)得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国(guó)的(de)房(fáng)地(dì)产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期(qī)房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截(jié)止到(dào)2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既(jì)然(rán)城(chéng)镇居民(mín)已经(jīng)达到(dào)了户(hù)均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否越妇言文言文阅读翻译，《越妇言》(fǒu)意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意(yì)味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美(měi)国(guó)、英国(guó)和日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际(jì)流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实(shí)际(jì)上(shàng)会占(zhàn)据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁(lìn)一(yī)套房(fáng)，在房价(jià)较低的(de)县城(chéng)购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭(tíng)住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户的生活带来(lái)了很(hěn)大(dà)的不便(biàn)和安(ān)全隐患，并且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难，若(ruò)按(àn)这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅总(zǒng)量(liàng)约(yuē)390.6亿(yì)平(píng)，较目前(qián)至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房(fáng)，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二(èr)人(rén)户(hù)的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将继(jì)续延续，导致户(hù)数会(huì)因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的(de)新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市(shì)流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入。人(rén)口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益(yì)于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性(xìng)需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅(zhái)减(jiǎn)少(shǎo)了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需(xū)求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来(lái)随着城(chéng)中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配(pèi)套(tào)差、没有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的(de)改善性需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年(nián)底的(de)中央经(jīng)济(jì)工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他(tā)国家依(yī)旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需出现错配，这是过(guò)去二十年(nián)房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质量(liàng)的(de)供(gōng)需冲突(tū)。房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城(chéng)市能级之间差(chà)异(yì)，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可(kě)能存(cún)在(zài)统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低(dī)，其增速(sù)可能超预期。

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