1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方(fāng)式，预(yù)售制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时(shí)增加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市(shì)场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资金需(xū)求，也(yě)提高了(le)居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均(jūn)住(zhù)房建筑(zhù)面积(jī)从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前(qián)已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售面(miàn)积(jī)达15.6亿(yì)平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房地产历(lì)经二十(shí)多年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和(hé)销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内地经(jīng)济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的投资(zī)占全社(shè)会固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地(dì)产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占(zhàn)股债(zhài)房市(shì)值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例(lì)较(jiào)高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的(de)单方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不(bù)能交房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和(hé)开(kāi)发(fā)商之(zhī)间的购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约，购房(fáng)者只能根据(jù)购(gòu)房合同向开(kāi)发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧(jiù)需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担(dān)的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资(zī)金若遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者(zhě)对行业(yè)的(de)信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出(chū)现资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短期(qī)不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全由银(yín)行承担(dān)，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的(de)具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多(duō)年以来全(quán)国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监管资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按(àn)照项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者项目工程总额(é)报价计算重点资(zī)金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未进入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没(méi)有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外(wài)商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式(shì)支付，或(huò)按工程进度分期支付(fù)，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般(bān)采用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在(zài)商品房(fáng)出(chū)现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或第(dì)三(sān)方验(yàn)收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一(yī)定(dìng)期限内无(wú)条件返还(hái)，最低(dī)首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资金由第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过(guò)按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金(jīn)全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度(dù)向开发商提(tí)供一(yī)定比例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损害银(yín)行(xíng)利益，银(yín)行有充分(fēn)动(dòng)机(jī)监管开(kāi)发商施(shī)工进度。开发(fā)商(shāng)在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得(dé)由政府相关(guān)部门经审(shěn)查后发(fā)放的(de)验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得(dé)到(dào)购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获(huò)批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还(hái)。如由于任(rèn)何(hé)原因(yīn)不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含(hán)在(zài)购房(fáng)款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例，可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取按工(gōng)期(qī)支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完(wán)工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可(kě)在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一(yī)定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德(dé)国保险公(gōng)司针对期房设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负(fù)责(zé)相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现财(cái)务、经营问(wèn)题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要(yào)在合同(tóng)签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必(bì)须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的检验验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商账户前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房(fáng)者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前(qián)付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日(rì)本二战结(jié)束后(hòu)由(yóu)于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法(fǎ)律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业(yè)法》，对(duì)购(gòu)房者支付(fù)定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施才可(kě)预售(shòu)。什(shén)么(me)是定金保全措施？即(jí)买卖(mài)双方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机(jī)构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的(de)保证或(huò)保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给(gěi)购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房(fáng)者可(kě)凭(píng)保证金证明书向金融(róng)机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约金，一般(bān)约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付(fù)最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购(gòu)房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进银行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购权(quán)合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了(le)统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一(yī)般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，购房者的(de)订金与付款会(huì)存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在(zài)起，对(duì)还在正常运(yùn)转的房企(qǐ)包括(kuò)民(mín)营(yíng)企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地(dì)产税。定金(jīn)环(huán)节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定(dìng)金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，引入(rù)独立于(yú)开发商、银行的第三(sān)方资金监(jiān)管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发(fā)商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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