文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没实力的别(bié)建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大(dà)开(kāi)发时代步入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是(shì)对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售(shòu)制是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然(rán)二(èr)次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周期(qī)，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多(duō)得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预(yù)售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入(rù)了(le)商品房预(yù)售制(zhì)度。其(qí)实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了(le)！发达(dá)国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发(fā)商在(zài)项目获得政府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发(fā)风险，对(duì)购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有一定历(lì)史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量(liàng)时(shí)代，取消(xiāo)预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是(shì)个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国(guó)一(yī)定能化解这个难题(tí)，让(ràng)房地产回归实(shí)体(tǐ)经(jīng)济和居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的(de)提升开(kāi)发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不(bù)能例外(wài)，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的(de)重大措施(shī)。在当前的(de)情(qíng)况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期(qī)三好生(shēng)、新模(mó)式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年(nián)前(qián)在国务(wù)院发展研究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参(cān)考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)，分层销售孕(yùn)育(yù)而(ér)生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香(xiāng)港(gǎng)还(hái)未推(tuī)行(xíng)公共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过(guò)大(dà)多数居民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题(tí)，不少地(dì)产商开始探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东(dōng)创办立信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在(zài)购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房(fáng)的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了(le)中国(guó)香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促(cù)进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的(de)监管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全(quán)部(bù)支(zhī)付(fù)，还(hái)要(yào)证明自(zì)身有(yǒu)资(zī)金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资(zī)金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了(le)防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假，套(tào)取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自(zì)身推(tuī)动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)国内地优先(xiān)发(fā)展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化(huà)配套问题(tí)，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分(fēn)房制度(dù)，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也(yě)出(chū)现了分配不公、效率低(dī)、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福(fú)利分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入(rù)中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房(fáng)制(zhì)度，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建设(shè)的(de)通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止(zhǐ)住(zhù)房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品(pǐn)化、社(shè)会(huì)化(huà)的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开(kāi)发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动下一(yī)个项目(mù)的开(kāi)发，形成(chéng)滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自(zì)此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方迅速(sù)出台相关(guān)的(de)信贷政策，支(zhī)持(chí)购(gòu)房者，极大(dà)作用(yòng)推动了房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预(yù)售(shòu)制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压(yā)力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开(kāi)发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房(fáng)者支付(fù)定金或(huò)房款的(de)行为(wèi)。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过(guò)程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行备案登记和(hé)预告登记(jì)-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银(yín)行(xíng)贷款(kuǎn)的(de)形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按照工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推(tuī)动(dòng)了城(chéng)镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对中国内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区(qū)，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进步(bù)，数十(shí)年(nián)时间走完发达国家几百年(nián)城镇化(huà)路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积占总销售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国(guó)内地(dì)房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产历(lì)经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快速(sù)发(fā)展(zhǎn)，房地(dì)产企业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成(chéng)为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济高(gāo)增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带(dài)动(dòng)的上下游产业链特(tè)别长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道业(yè)务(wù)，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产融资(zī)存(cún)量占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英法德(dé)三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资(zī)本市场发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购(gòu)买者的单(dān)方面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险(xiǎn)。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合(hé)同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者和银(yín)行的(de)按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系(xì)，如果开发(fā)商发(fā)生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合同(tóng)向开发(fā)商主张权(quán)力，但依旧需(xū)要根(gēn)据(jù)按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信用和购房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款(kuǎn)的发(fā)放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等(děng)，则风险完全(quán)由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得(dé)款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地(dì)产管理部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国并(bìng)没有统一的预售资黑玛瑙和红玛瑙哪个好，黑玛瑙为什么又叫短命石金监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监管资(zī)金(jīn)比(bǐ)例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城市则按照项目(mù)的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪黑玛瑙和红玛瑙哪个好，黑玛瑙为什么又叫短命石用，导致楼盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背(bèi)景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设(shè)，形(xíng)成一种资(zī)金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外(wài)商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有(yǒu)定(dìng)金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方式(shì)发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房(fáng)出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由(yóu)第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除(chú)定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首(shǒu)付款由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资(zī)金(jīn)全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度(dù)向开发商提(tí)供一(yī)定比例(lì)的(de)贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金(jīn)直接损害(hài)银行(xíng)利(lì)益(yì)，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度(dù)。开发(fā)商在房屋交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发(fā)商或(huò)购房者可(kě)购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商(shāng)在(zài)项目(mù)获批(pī)后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按(àn)照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款的(de)制度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为(wèi)公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷(dài)款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或(huò)购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责(zé)沟通期(qī)房交易中的(de)房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付(fù)，而(ér)超(chāo)出10％的部(bù)分(fēn)较难(nán)追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房(fáng)前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋(wū)必(bì)须经过(guò)房产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能(néng)交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进度(dù)、支付(fù)相关款项(xiàng)过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发(fā)商，即资(zī)金在进入(rù)开发商账户(hù)前经过两道关(guān)口(kǒu)，有利于保障购房者资(zī)金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完(wán)成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超(chāo)房(fáng)款的(de)20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋(wū)供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完(wán)成(chéng)定金保全措施才可预(yù)售(shòu)。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或(huò)保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明(míng)书(shū)交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付(fù)的购房(fáng)款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司(sī)兑(duì)付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房者(zhě)赔(péi)付违约金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩(shèng)余(yú)房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付(fù)，所(suǒ)有资金(jīn)进银(yín)行专门(mén)项目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统一(yī)的选购权合同以及(jí)订(dìng)金返(fǎn)还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方(fāng)面，签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订(dìng)后、地(dì)基(jī)完工(gōng)、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银行专门的(de)项目资(zī)金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和(hé)房企(qǐ)重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对(duì)刚(gāng)需(xū)和改(gǎi)善型(xíng)需求的(de)支持力度，长短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复(fù)工保民生(shēng)，给予强有力的(de)金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起，对(duì)还在正常运(yùn)转的(de)房(fáng)企(qǐ)包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看(kàn)，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公(gōng)司介入，为房屋重大(dà)延(yán)期(qī)以及重大缺(quē)陷等(děng)情况提供(gōng)充分(fēn)的(de)保障。余(yú)款支(zhī)付环节，建立按工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护(hù)购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在(zài)保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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