近两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期(qī)投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后不再产生(shēng)现金收益(yì)，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额占可(kě)供分(fēn)配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红(hóng)收(shōu)益，以(yǐ)及基(jī)金份额交易价格(gé)的变化。基金份额(é)二级市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及(jí)市场因素的综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则(zé)更(gèng)有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自(zì)基(jī)础设施(shī)资产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和(hé)信(xìn)息披露文件，结合(hé)行业(yè)及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副(fù)总监李华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募集基础(chǔ)设(shè)施证券(quàn)投资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并后基金年(nián)度可(kě)分配金额以现金(jīn)形式(shì)分(fēn)配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度(dù)来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的(de)配(pèi)置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益(yì)性(xìng)，在有效控制(zhì)风险的(de)前(qián)提(tí)下，增(zēng)厚资产包(bāo)收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对(duì)于(yú)未来分红水平的预(yù)期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济(jì)的影响，可分配金额完成率不(bù)达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波(bō)动受多重因素的(de)影(yǐng)响，投资收(shōu)益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定的(de)分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调减金额(é)根据单位(wèi)基(jī)金份额(é)的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净值(zhí)变化(huà)的修正，使(shǐ)投资(zī)人在(zài)基金分(fēn)红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时(shí)需结合(hé)持有产品的(de)特性，关注二(èr)级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)蘑菇头比较大做起来，女不怕粗短就怕蘑菇头归还

　　普通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提是(shì)本金(jīn)之上的增值部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金额(é)误认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确(què)定性(xìng)，这是该类(lèi)投(tóu)资者应该(gāi)注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包(bāo)括每年(nián)的(de)现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类(lèi)资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的(de)，对特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红蘑菇头比较大做起来，女不怕粗短就怕蘑菇头因底层资产属性不同(tóng)而(ér)形(xíng)成区别(bié)。特许经营(yíng)权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)价值(zhí)增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普通投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的(de)二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再(zài)能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具(jù)备更高的(de)分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负(fù)责人提醒投(tóu)资(zī)者(zhě)注意，特(tè)许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派金额(é)包含了(le)投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份额单(dān)价随(suí)着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机(jī)会进(jìn)一步延长经(jīng)营(yíng)期(qī)限。这种类似(shì)永续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著(zhù)的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年报中披露(lù)的(de)经营活(huó)动(dòng)现金流(liú)，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金(jīn)净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是(shì)从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独(dú)立的资产配置功(gōng)能(néng)，比较适合(hé)长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权(quán)类的(de)资产可(kě)以更(gèng)多关注内部收(shōu)益率的高(gāo)低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要(yào)来自底层资(zī)产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益(yì)人(rén)综合(hé)实力、运(yùn)营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人(rén)实力(lì)等多重蘑菇头比较大做起来，女不怕粗短就怕蘑菇头因素来选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示(shì)，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规(guī)模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的(de)可(kě)供分配金额预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分红金额(é)与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的(de)实际环境(jìng)，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力(lì)进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负(fù)责人也称。

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