导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国(guó)房地(dì)产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的(de)讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存量极度(dù)过(guò)剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因(yīn)素密(mì)切相关。中国的人(rén)均住宅间数(shù)较发达国家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅间数(shù)大(dà)于1同样不意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成(chéng)熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而(ér)产生了额外的(de)住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将延(yán)续，带(dài)来新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区(qū)域经济(jì)资(zī)源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化(huà)时(shí)代已至，大分化(huà)时代下地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾则(zé)更多体(tǐ)现在(zài)住宅质(zhì)量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露(lù)全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以来(lái)，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担心(xīn)，中国的房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国(guó)户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害(hài)综合风险普查(chá)工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全(quán)国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数据公(gōng)布了中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施(shī)等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要是(shì)以家庭(tíng)为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的(de)测算思(sī)路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要(yào)分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述(shù)两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年(nián)之前(qián)商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我们(men)就能够得到当前(qián)商品住(zhù)宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)商品住宅和(hé)非商(shāng)品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭(tíng)户均抖音我从来没想过我这放荡的灵魂是什么歌，抖音有一首歌什么荡悠悠拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统(tǒng)计(jì)数(shù)据，大(dà)致测(cè)算得到中国存量房地产套(tào)数，并(bìng)进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过(guò)去(qù)十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变化比例(lì)，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了户(hù)均一套(tào)房的程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意(yì)味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着中国(guó)地(dì)产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经(jīng)验来(lái)看，美国、英国(guó)和日本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一(yī)套(tào)房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的(de)大城市(shì)租赁一套房，在房(fáng)价较低的(de)县城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房(fáng)无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的(de)城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不(bù)少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅是(shì)2000年(nián)以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如电线老化(huà)、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类(lèi)上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活(huó)需(xū)求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然(rán)这(zhè)与城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的(de)一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于(yú)15平方米(mǐ)的(de)家(jiā)庭界定(dìng)为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可(kě)使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均住宅面(miàn)积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决(jué)定了中国(guó)未来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)需求主要来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人(rén)户(hù)的占比(bǐ)明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资(zī)源(yuán)和生(shēng)产要素(sù)逐(zhú)步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必(bì)涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅(zhái)市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万(wàn)人(rén)，自然(rán)增(zēng)加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以(yǐ)前(qián)的(de)比(bǐ)例(lì)（31.3抖音我从来没想过我这放荡的灵魂是什么歌，抖音有一首歌什么荡悠悠％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求(qiú)美(měi)好(hǎo)、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后的(de)改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的(de)改善性需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾(qīng)向于(yú)中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较其他国(guó)家依旧存(cún)在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联(lián)系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足(zú)，供需(xū)出(chū)现错(cuò)配，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质量的(de)供需(xū)冲突。房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，这种分化不(bù)单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老(lǎo)旧二(èr)手房之间的(de)差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调(diào)查的是(shì)人(rén)，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存(cún)在统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低(dī)，其(qí)增速可(kě)能(néng)超预期。

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