近两年火爆(bào)的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价值，通过观(guān)测经营(yíng)活动现金流(liú)、可(kě)供分(fēn)配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后不再产生现(xiàn)金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分红目(mù)前已包(bāo)含了利(lì)润分配(pèi)和本金的(de)归还(hái)，在选择投(tóu)资标的(de)时应了(le)解资产(chǎn)类(lèi)型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持(chí)有期(qī)分红收益(yì)，以及基(jī)金份额交易价格的变化(huà)。基金份(fèn)额(é)二级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场因素的(de)综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基(jī)础设施资产(chǎn)的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份(fèn)额(é)持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总(zǒng)监(jiān)李华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二(去巴基斯坦办签证多少钱，去巴基斯坦需要签证吗èr)级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券派(pài)息，但不等同于债券(quàn)的(de)固定利(lì)息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在有效控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不(bù)达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的价(jià)格(gé)波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)的主要因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)有利于(yú)吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一(yī)方(fāng)面市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设(shè)施项目的(de)经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基(jī)金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位基(jī)金份(fèn)额的(de)分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红(hóng)前后基金份额净(jìng)值(zhí)变(biàn)化的(de)修正(zhèng)，使投资人在(zài)基(jī)金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持(chí)有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级(jí)市(shì)场(chǎng)扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红(hóng)前(qián)提是(shì)本金之上的(de)增值部(bù)分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个部分之(zhī)间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是(shì)持续(xù)分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基(jī)金价值面临(lín)极大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要(yào)包括(kuò)每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要(yào)来自项(xiàng)目每年去巴基斯坦办签证多少钱，去巴基斯坦需要签证吗(nián)的现金分红(hóng)。其(qí)中(zhōng)，特许经营(yíng)权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的(de)分红(hóng)包括了利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金的归还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层资产属性(xìng)不(bù)同而形成区别。特许经营(yíng)权类的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价(jià)格(gé)和(hé)分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也(yě)认为，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可供分配金额(é)的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价(jià)随着分派进度逐(zhú)年(nián)下降是(shì)正常现象，投资(zī)特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年(nián)限一(yī)般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内(nèi)部收益率等(děng)指标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露(lù)的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生的(de)现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金(jīn)影(yǐng)响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产(chǎn)配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值体现在(zài)相对股债市场独(dú)立的资(zī)产配置(zhì)功能，比较适合长期(qī)持有。建议投(tóu)资(zī)者对经(jīng)营权(quán)类的资(zī)产可以(yǐ)更多(duō)关注内部收益率的(de)高低，对产权类的(de)资(zī)产更多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资(zī)产(chǎn)的经营净现金(jīn)流，所以底层资(zī)产运营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综(zōng)合(hé)考虑原始权(quán)益人综合(hé)实力、运营管理机构(gòu)实力、公募(mù)基金(jīn)管理人实力等多重因素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在(zài)发(fā)行首年(nián)及次年的(de)可供分配金(jīn)额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际(jì)分(fēn)红(hóng)金额(é)与(yǔ)募集材(cái)料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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