万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫(hè)集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再(zài)次(cì)受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为(wèi)了(le)收回(huí)钱款不(bù)得不(bù)将中赫(hè)抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集团(tuán)，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业(yè)主的维权(quán)信息，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位(wèi)于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信(xìn)达在(zài)京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产开发(fā)有限(xiàn)公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书(shū)院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置(zhì)主体是(shì)中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称中国(guó)信达北分(fēn)），处置(zhì)的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共(gòng)同(tóng)债务(wù)人(rén)。目前(qián)，该项目(mù)已有(yǒu)1万次(cì)围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如(rú)果该(gāi)报道属实，说明这些房(fáng)子实际(jì)上都(dōu)是卖(mài)出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套(tào)房子(zi)是“未(wèi)出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子根本没(méi)有(yǒu)网签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道(dào)证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所(suǒ)以(什么是自主招生初升高，什么是自主招生考试yǐ)不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书(shū)院的业主基本(běn)都是北京的(de)高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业大佬也(yě)是万(wàn)柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团(tuán)的(de)高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支(zhī)付价(jià)款并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支什么是自主招生初升高，什么是自主招生考试付价款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过户手(shǒu)续的(de)，如(rú)果(guǒ)业主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院(yuàn)解(jiě)除(chú)查(chá)封，同时(shí)可以(yǐ)联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权(quán)利(lì)保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以(yǐ)居住为(wèi)目的购买房(fáng)屋(wū)并已支付全(quán)部价(jià)款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际(jì)支付剩余(yú)价(jià)款的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达(dá)申请不良债权转让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国金谷国际(jì)信托(tuō)有限责任公(gōng)司成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信达(dá)资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很高的(de)国民知(zhī)名度(dù)，但却在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态(tài)杀入(rù)市场，无(wú)论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每(měi)棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北(běi)平府的院儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其(qí)在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的(de)融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名(míng)商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光环(huán)的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被执行人，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义(yì)务(wù)，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这(zhè)个(gè)地步(bù)，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下(xià)。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转折(zhé)点，就在于(yú)收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫(hè)集(jí)团就(jiù)尝试(shì)过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉将转型(xíng)的(de)目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集(jí)团从中信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部全部股权(quán)。如果北京国安的估值一(yī)直(zhí)没(méi)变(biàn)，那(nà)么(me)中(zhōng)赫集(jí)团拿(ná)下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团(tuán)及其(qí)实控人周金辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记(jì)录。质(zhì)权人包(bāo)括海(hǎi)金(jīn)商业保理(lǐ)、北(běi)京建(jiàn)工(gōng)、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时(shí)间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营状(zhuàng)况没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫集团(tuán)也(yě)被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐(lè)部(bù)资产总计(jì)5.38亿元什么是自主招生初升高，什么是自主招生考试，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫(fū)妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被(bèi)5次(cì)列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及中赫集(jí)团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的(de)北京国(guó)安，又如(rú)何能独善(shàn)其身？

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