万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被中(zhōng)国(guó)信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不(bù)将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题(tí)是，这些房(fáng)子(zi)早已售出(chū)，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨(jù)资购入房(fáng)产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算是(shì)被割(gē)了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架(jià)了(le)“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)不(bù)良债(zhài)权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信(xìn)达(dá)北分），处(chù)置(zhì)的是对北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的(de)不良债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司(sī)是(shì)共(gòng)同债(zhài)务人。目(mù)前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万(wàn)次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去了(le)的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注(zhù)明(míng)这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网(wǎng)签(qiān)、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行中，业(yè)主(zhǔ)已经支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并实际(jì)占有，但未办理过户手(shǒu)续的(de)，如(rú)果业主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提出执行异议(yì)申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉开(kāi)发(fā)商，要(yào)求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关(guān)于商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保(bǎo)护(hù)问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请(qǐng)求权(quán)优(yōu)先于(yú)建(jiàn)设工(gōng)程(chéng)价(jià)款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的(de)商品房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付(fù)剩余价款的，可(kě)以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债(zhài)权，实(shí)际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回(huí)本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还会被业(yè)主讨回(huí)去。

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　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国(guó)信达申请(qǐng)不良债权(quán)转让，可以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任(rèn)公司(sī)成(chéng)为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后(hòu)者由中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没(méi)有很大规(guī)模，也没(méi)有很高的国(guó)民知名(míng)度，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北(běi)京(jīng)的第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神秘(mì)高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五米高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超(chāo)6万的成年(nián)银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格(gé)，都令业(yè)内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时(shí)有名(míng)的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的(de)36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备(bèi)受(shòu)追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不(bù)少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬则(zé)居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光环的背后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个(gè)地(dì)步，其实(shí)是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时(shí)，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的(de)中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了(le)多元化转型，但转型之路(lù)并不(bù)好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退(tuì)出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果(guǒ)北京国安(ān)的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份质押(yā)陆续质押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金(jīn)商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京(jīng)国安(ān)的时间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安后，不仅国安(ān)的(de)经营状况没有得(dé)到改善，中赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易(yì)所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资加州时间现在几点钟，加州时间与北京时间差产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被(bèi)执(zhí)行(xíng)人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于(yú)难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个(gè)多亿的北京(jīng)国(guó)安，又如何能独(dú)善(shàn)其身(shēn)？

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