5月(yuè)以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代(dài)表的(de)机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华(huá)夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时(shí)所公布的(de)总份(fèn)额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得(dé)增持，持仓(cāng)数量占流(liú)通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产(chǎn)或(huò)“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公(gōng)募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业的(de)持股(gǔ)比例也同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季(jì)度得(dé)以延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五(wǔ)个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的(de)投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基(jī)金一季报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变化之(zhī)处首先在于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其(qí)次是金地(dì)集团退(tuì)出百(bǎi)大之(zhī)列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一(yī)环，且首季并非行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一(yī)二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映(yìng)射到(dào)二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松收(shōu)获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出(chū)现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更大的(de)变(biàn)化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还(hái)需要(yào)有一定(dìng)的政策(cè)出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还(hái)是(shì)人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及过(guò)快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行业(yè)高增的时代已经过(guò)去，未(wèi)来(lái)行业的需求或将回落，在逆天邪神为什么不更新了 逆天邪神是什么时候开始写的此过(guò)程中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到(dào)供(gōng)给侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合(hé)竞(jìng)争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市占率的提升(shēng)。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许(xǔ)也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配(pèi)置房(fáng)地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上(shàng)实发(fā)展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的上实(shí)发展，五一(yī)假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，各类(lèi)机(jī)构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首(shǒu)季(jì)十大流(liú)通股股东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上(shàng)银基(jī)金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一(yī)季度(dù)的(de)收入利(lì)润(rùn)规(guī)模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公司后疫情时(shí)代(dài)出(chū)租率复(fù)苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一方面(miàn)则是(shì)公司(sī)拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产品依(yī)然在(zài)前十(shí)中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布(bù)局(jú)在(zài)深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季(jì)新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七(qī)位，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外(wài)联袂出(chū)现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关(guān)人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重(zhòng)组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于信用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的(de)大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然(rán)存在(zài)，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的(de)融资(zī)成(chéng)本，优质的开(kāi)发(fā)资源和良好的不(bù)动产资产运营能(néng)力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也(yě)是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出(chū)清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产(chǎn)的(de)质量(liàng)好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造(zào)持(chí)续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席(xí)研究(jiū)官(guān)方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在(zài)三个方面(miàn)是否可(kě)以维持，首先是融资成本(běn)保持(chí)低位，其次(cì)是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民(mín)营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在(zài)持续(xù)性(xìng)地(dì)拿地，且(qiě)主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能(néng)够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整的(de)过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(s逆天邪神为什么不更新了 逆天邪神是什么时候开始写的hí)也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的(de)复苏过(guò)程(chéng)中，还面临(lín)着(zhe)一些(xiē)不确(què)定性。其实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环(huán)比三月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在五月的(de)市场表现也不太(tài)乐观(guān)。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出(chū)现，到(dào)六(liù)月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业(yè)链的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的(de)要慢很(hěn)多，我们要多给一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及(jí)上(shàng)下游就不是(shì)赚(zhuàn)快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极为少数的(de)、做得比(bǐ)同(tóng)行好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地(dì)去等待它的(de)基(jī)本面(miàn)不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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