文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全(quán)国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会，这是房地(dì)产从大(dà)开发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋(qū)势，也是(shì)对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能实(shí)现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房的(de)风险。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的(de)？国外(wài)什么(me)情况？简单科普一下(xià)：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了(le)商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国家一(yī)般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可以(yǐ)开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样(yàng)在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而(ér)是根据开(kāi)发商工程进度(dù)在完全交房前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平，所以(yǐ)不(bù)如借机(jī)取(qǔ)消预(yù)售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度有助(zhù)于降(jiàng)负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务(wù)重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能(néng)化(huà)解这(zhè)个难(nán)题，让房地黄姓的来源和历史名人和现状，陆终到底是不是黄姓祖先产回归实体经(jīng)济(jì)和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向善，是以客户(hù)为(wèi)中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大(dà)措施。在(zài)当前的情况下，取消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式(shì)等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中心参与财税改革(gé)方案研(yán)究时，对预售制、房地产税(shuì)、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过(guò)长期系统的(de)专项研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代(dài)在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租(zū)是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木(mù)屋(wū)或者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始探求新(xīn)的(de)方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有限(xiàn)公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了(le)房(fáng)屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式(shì)成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住(zhù)房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的(de)监(jiān)管(guǎn)机制(zhì)，促进市场(c黄姓的来源和历史名人和现状，陆终到底是不是黄姓祖先hǎng)健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即(jí)要求(qiú)开发商在预售(shòu)前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全(quán)部(bù)支付，还要(yào)证明自身有资(zī)金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行(xíng)开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全(quán)透明化机制，且银(yín)行的责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地(dì)面临(lín)住房需求大和供(gōng)给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国(guó)内地优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的(de)进程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯(wéi)有(yǒu)解决(jué)住(zhù)房基(jī)础(chǔ)等城市化(huà)配套(tào)问题，才能(néng)进(jìn)一步推进(jìn)城市化(huà)。但当时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房制度也出现(xiàn)了(le)分配不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求量大，而社(shè)会缺(quē)少大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品(pǐn)房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步(bù)引进中国香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于(yú)进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社(shè)会化的(de)住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周(zhōu)期长的(de)两大(dà)难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项(xiàng)目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房供应速(sù)度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货(huò)币化，中(zhōng)国人民银行等(děng)多方迅速出(chū)台相(xiāng)关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售(shòu)制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来(lái)说(shuō)，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付(fù)定金或房(fáng)款的行为。区(qū)别于中国(guó)香港，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开(kāi)发(fā)商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记和(hé)预告(gào)登记(jì)-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地(dì)的开(kāi)发商而(ér)言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售(shòu)的最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应，推动了(le)城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提高了居(jū)民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完(wán)发(fā)达(dá)国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城(chéng)镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建(jiàn)成(chéng)区(qū)面(miàn)积(jī)由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存(cún)量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅期房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售(shòu)面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资(zī)完成(chéng)额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销(xiāo)售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无到有、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛(jué)起(qǐ)，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地(dì)产也成为(wèi)拉动中国内地(dì)经济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投资占全(quán)社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三(sān)分之一(yī)。从房地产融资(zī)存量占(zhàn)社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的(de)购(gòu)房合(hé)同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者和银(yín)行的(de)按揭(jiē)贷款合同是两个独立(lì)的(de)合(hé)同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发生违约，购(gòu)房者只能根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时(shí)向银(yín)行进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房(fáng)者承担(dān)的(de)风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信用和(hé)购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订的(de)预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承(chéng)担，银行将面(miàn)临较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看(kàn)，购房者的预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应当(dāng)用(yòng)于有(yǒu)关(guān)的工(gōng)程建(jiàn)设(shè)，商品房预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管理部(bù)门制(zhì)定(dìng)。但多年以来全国并没有统(tǒng)一(yī)的(de)预售资(zī)金监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的(de)建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发时(shí)代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨(bō)付(fù)的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房(fáng)者(zhě)预(yù)付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝(jué)大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预(yù)付款(kuǎn)一(yī)般以定(dìng)金方(fāng)式(shì)支付，或按工程(chéng)进(jìn)度(dù)分期支付(fù)，或(huò)二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般(bān)采用两种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付(fù)保护：房屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是(shì)开发(fā)商为购房者提供(gōng)一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定(dìng)期限内无(wú)条件返还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其(qí)余房(fáng)款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房(fáng)者的(de)定金及(jí)首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来自(zì)银行，银行根据(jù)工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提(tí)供一(yī)定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开(kāi)发(fā)商挪用资(zī)金直接(jiē)损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发(fā)商施(shī)工进度。开发商在房屋交付(fù)时需(xū)取(qǔ)得(dé)由(yóu)政府相(xiāng)关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银(yín)行得到购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商或(huò)购房者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国(guó)开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前，购房(fáng)者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由(yóu)于任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者需(xū)支付公(gōng)证费(fèi)和土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规(guī)定最低首付(fù)比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在(zài)支付房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节(jié)奏(zòu)分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设(shè)计(jì)了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售制设(shè)有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均(jūn)有一名(míng)律师，负责(zé)沟通期(qī)房交易中的(de)房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交(jiāo)换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，但是(shì)交房前(qián)付款比例相对较低，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公(gōng)司的检验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监管极(jí)为(wèi)严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过(guò)程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方律师(shī)，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期(qī)房预(yù)付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法黄姓的来源和历史名人和现状，陆终到底是不是黄姓祖先(fǎ)，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍(biàn)，为(wèi)此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修订，目(mù)前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日(rì)本《宅地(dì)建物取(qǔ)引(yǐn)业(yè)法》，对(duì)购房者支付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完(wán)成(chéng)定(dìng)金(jīn)保全措施才可预(yù)售。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖(mài)双方签订购房合同时(shí)，开(kāi)发商向金融(róng)机构(gòu)或(huò)指定保证机(jī)构或保险机(jī)构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预(yù)先支付(fù)的购房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构或保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时(shí)，开发(fā)商(shāng)需向购房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外(wài)的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者(zhě)违(wéi)约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银(yín)行(xíng)专门(mén)项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加(jiā)坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房(fáng)者向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为合(hé)同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框架(jià)完(wán)工、管(guǎn)道门(mén)窗等(děng)完工等(děng)，支(zhī)付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设(shè)有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需和(hé)改善型需求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工(gōng)保民(mín)生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融工具(jù)支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效(xiào)机制四(sì)大关键是(shì)推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违(wéi)约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及重大缺(quē)陷等(děng)情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于(yú)开发商、银行的第三(sān)方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保修(xiū)期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售制是(shì)大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。

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