导读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情(qíng)况，据(jù)此判断(duàn)中国未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀(huái)疑，中国(guó)房子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇居民(mín)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不是人均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积(jī)、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有很(hěn)大(dà)差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中(zhōng)国(guó)住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布(bù)中国(guó)家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)和(hé)城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着(zhe)户户有(yǒu)房，然(rán)而(ér)事实上中国(guó)住(zhù)宅市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数(shù)据(jù)显示，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户(hù)比会大(dà)于(yú)1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)不(bù)平(píng)衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房无法满(mǎn)足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人(rén)口(kǒu)，流(liú)动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国(guó)未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不(bù)断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分化日益明(míng)显，区域经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)，人(rén)口净迁入(rù)城市(shì)的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差(chà)距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求(qiú)正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入(rù)大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存在(zài)不足，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地产大分(fēn)化(huà)时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域(yù)板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出(c情人把你拉黑了还有必要联系吗，婚外情拉黑是彻底分手吗hū)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否真的(de)过剩了？据此判断未来(lái)房地(dì)产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩的(de)直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业(yè)获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住(zhù)不(bù)到(dào)3人，住(zhù)宅(zhái)市场看(kàn)似已经(jīng)过(guò)剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数(shù)计(jì)算(suàn)的城镇房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非(fēi)住(zhù)宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人(rén)人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房(fáng)间数量(liàng)有关(guān)，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关(guān)。单(dān)单(dān)从人均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映出(chū)城镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住宅才(cái)是城镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分(fēn)两大类(lèi)，一(yī)类是(shì)商品住宅，另(lìng)一(yī)类(lèi)是保障房(fáng)、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等(děng)非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源（人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国居民(mín)户(hù)均住宅数(shù)量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数(shù)相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到(dào)底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个(gè)准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到(dào)中国存(cún)量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有的户(hù)均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期(qī)房会在(zài)2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户(hù)均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民(mín)换房(fáng)等因(yīn)素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英国(guó)和(hé)日本的(de)住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成(chéng)人(rén)口净流入(rù)地(dì)的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大(dà)城(chéng)市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家县(xiàn)城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上(shàng)会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价(jià)较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质(zhì)仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户(hù)的生活带(dài)来了很大(dà)的(de)不(bù)便和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积扩张是(shì)未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考(kǎo)虑(lǜ)两(liǎng)年间农(nóng)民带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国(guó)人均水平(píng)的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公(gōng)摊，可(kě)使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海(hǎi)市将人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来(lái)地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国(guó)人口静态(tài)结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住宅需(xū)求(qiú)主要(yào)来(lái)自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户(hù)均人口规(guī)模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七(qī)普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户(hù)的(de)占比明显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步(bù)向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城市(shì)流入(rù)，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到(dào)买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其(qí)人(rén)口增长主要受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城(chéng)中村(cūn)和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美(měi)好、宜(yí)居生活的(de)环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求还(hái)将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济(jì)发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么(me)未(wèi)来将是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限于城(chéng)市能(néng)级之间(jiān)差异(yì)，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住情人把你拉黑了还有必要联系吗，婚外情拉黑是彻底分手吗宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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