近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例(lì)接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情(qíng)况(kuàng)的(de)“窗口”。他们(men)也(yě)提(tí)醒普通(tōng)投资者注(zhù)意(yì)，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期(qī)后不(bù)再产生现金收(shōu)益(yì)，特(tè)许经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的(de)时应(yīng)了解(jiě)资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及基金份额(é)交易(yì)价格的(de)变化。基金份额二级市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更(gèng)有规(guī)律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资产的(de)经营现金(jīn)流，投资(zī)人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结(jié)合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目的(de)经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资(zī)决(jué)策(cè)的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二级市(shì)场价格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额持有人实际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者(zhě)更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度(dù)可分配金额(é)以现金(jīn)形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有(yǒu)强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同(tóng)于债(zhài)券的(de)固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投(tóu)资品(pǐn)类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮助机(jī)构投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)公募(mù)REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取(qǔ)相对于(yú)投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风险的(de)前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的(de)预(yù)期，也是影响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期(qī)公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波(bō)动(dòng)受多重因(yīn)素的(de)影响，投资收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期(qī)经(jīng)济(jì)预(yù)期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对分红前后基(jī)金(jīn)份额净(jìng)值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金反函数常用公式大全，反函数运算公式分红前后均可以获得(dé)公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者长期投(tóu)资(zī)的信心(xīn)，同时需结(jié)合持(chí)有(yǒu)产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括(kuò)利润(rùn)分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红前提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为(wèi)准(zhǔn)确(què)，分(fēn)派的是(shì)本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募(mù)基金分红差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持(chí)续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到(dào)期后基(jī)金价值面(miàn)临极大(dà)不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资(zī)产类(lèi)型，持有产权类产品的(de)收(shōu)益主要包括每年的(de)现(xiàn)金(jīn)分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的收益(yì)主要来自项目每(měi)年的现金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资产的分(fēn)红包(bāo)括了利润分配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投资(zī)者在选择投资(zī)标的时，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的(de)类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属(shǔ)性不(bù)同而形成(chéng)区(qū)别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要(yào)考(kǎo)虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选择产品的二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经(jīng)营(yíng)项目在(zài)经营权到(dào)期(qī)后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期(qī)限较短(duǎn)的特许经(jīn反函数常用公式大全，反函数运算公式g)营项目，通常具(jù)备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特(tè)许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营权项目(mù)的分派(pài)金额(é)包含了投(tóu)资本金，在不进行扩(kuò)募的(de)情(qíng)况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩(shèng)余期(qī)限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目反函数常用公式大全，反函数运算公式相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投(tóu)资(zī)，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人(rén)士还(hái)表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和评(píng)估(gū)项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年报(bào)中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生(shēng)；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对(duì)股债市场独(dú)立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关(guān)注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收(shōu)益(yì)主要来自底层资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重因(yīn)素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带来的(de)短(duǎn)期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分(fēn)红金额与(yǔ)募集材(cái)料(liào)中披露预(yù)测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经济及市(shì)场的实际环境，对(duì)基础设施(shī)项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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