万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做亢可以加什么偏旁变成什么字，亢这个字可以加什么偏旁地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成(ché亢可以加什么偏旁变成什么字，亢这个字可以加什么偏旁ng)了(le)共同债务人(rén)被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收(shōu)回钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到(dào)这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能没(méi)你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)的(de)尽头(tóu)是万(wàn)柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现(xiàn)，中(zhōng)国(guó)信达在(zài)京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套(tào)万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的(de)处(chù)置(zhì)主体是中国信达资产管理股份有限公司北京(jīng)市(shì)分公司（下(xià)称中国信达(dá)北(běi)分），处(chù)置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限(xiàn)公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民(mín)币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债(zhài)务(wù)人。目(mù)前(qián)，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些(xiē)房子实际上都是卖出去(qù)了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的(de)拍卖页面(miàn)上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道(dào)证实了上述(shù)内容(róng)。有豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)基本都是北京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么(me)，中国(guó)信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没(méi)准还是债主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际(jì)占有，但未(wèi)办(bàn)理过户手续的，如果业(yè)主没有过(guò)错(cuò)，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封(fēng)的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院报(bào)公(gōng)布《最(zuì)高人民(mín)法院关于商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者权利(lì)保护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者以(yǐ)居住为目的(de)购(gòu)买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设(shè)工程价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支(zhī)持。只支付(fù)了部分价款的商(shāng)品(pǐn)房消费者，在(zài)一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的(de)，可以适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么(me)这(zhè)笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商(shāng)，相较其他(tā)房企，中赫集团既(jì)没(méi)有(yǒu)很大规模(mó)，也没有(yǒu)很(hěn)高的(de)国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被(bèi)誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高端的(de)姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每(měi)平米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平(píng)府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的(de)融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少知名(míng)人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的(de)成功(gōng)奠(diàn)定了中赫(hè)集(jí)团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被执行(xíng)人，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集(jí)团正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落到这个地(dì)步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出(chū)背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北(běi)京国安的估值一直没(méi)变，那(nà)么中赫(hè)集团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什(shén)么又要(yào)质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及(jí)其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据(jù)企查查显示(shì)，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北(běi)京建工、山东国际信(xìn)托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅国(guó)安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交(jiāo)易(yì)所(suǒ)官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业(yè)收(shōu)入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力，中赫集(jí)团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书确(què)定(dìng)义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国(guó)安，目前幸(xìng)免于难(nán)。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个(gè)多亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如何(hé)能独善(shàn)其身？

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